Домашняя правовая энциклопедия.

Раздел V-I. Дом (жилище)
 
Оглавление Домашней правовой энциклопедии
Алфавитно-предметный указатель
 
1. Жилищные права граждан
 
1.1 Виды жилых помещений
 
Конституцией РФ закреплено право каждого гражданина России на жилище. Государство поощряет жилищное строительство, содействует в предоставлении жилища некоторым категориям граждан бесплатно или на доступных условиях. Подробнее см. главу Право собственности на жилье.
Жилые помещения представляют собой недвижимое имущество и могут быть предметом купли-продажи и других гражданско-правовых сделок.
К жилым помещениям относятся:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
 
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Жилье может находиться в собственности граждан или юридических лиц, а также в государственной или муниципальной собственности. В соответствии со строгими правилами, установленными законом, государственное и муниципальное жилье предоставляется в пользование отдельным категориям граждан на условиях социального найма.
 
 
1.2 Жилищные права членов семьи
 
По общему правилу к членам семьи собственника или нанимателя жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в этом жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи, если они вселены собственником или нанимателем в качестве членов своей семьи.
В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Собственник жилого помещения может в исключительных случаях вселять таких граждан в качестве членов семьи без обращения в суд.
Члены семьи нанимателя жилого помещения должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. При вселении нового члена семьи изменяется соответствующий договор социального - в нем необходимо указать нового члена семьи. Вселение нового члена семьи возможно только при наличии письменного согласия всех членов семьи, проживающих в этом жилом помещении (в том числе временно отсутствующих). Исключением является вселение к родителям их несовершеннолетних детей. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, если после их вселения жилая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например в случае развода между супругами), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Временное отсутствие членов семьи, в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, не может служить основанием для лишения права пользования жилым помещением.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования этим жилым помещением наравне с самим собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Такое соглашение может, в частности, предусматривать запрет на использование членом семьи какой-либо комнаты или, наоборот, закреплять список комнат и помещений, которыми может пользоваться член семьи собственника.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
За бывшим членом семьи собственника жилого помещения может быть сохранено право пользования жилым помещением, если:
- у него отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;
- его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением.
 
В подобных случаях право пользования жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника на определенный срок на основании решения суда. Суд вправе при этом обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Закон не устанавливает максимально и минимально возможные сроки. Сроки определяются индивидуально в каждом конкретном случае.
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между ним и собственником. Закон не запрещает обращаться в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением. Таким образом, при наличии обстоятельств, не позволяющих бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить этот срок.
Право пользования жилым помещением бывшего члена семьи может прекратиться досрочно:
- одновременно с прекращением права собственности на это жилое помещение этого собственника (например при продаже квартиры);
- если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права. В этом случае необходимо соответствующее решение суда.
 
Продажа жилого дома является основанием для прекращения права пользования жилым помещением всеми членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Следует иметь в виду: если жилое помещение было приобретено супругами во время брака, оно является совместной собственностью супругов. Если регистрация жилого помещения была осуществлена на одного из супругов, оспорить это можно через суд. Семейным Кодексом РФ установлено равенство долей супругов, если иное не предусмотрено брачным договором, однако в определенных случаях возможно отступление от принципа равенства долей, что должно быть обосновано и мотивировано в судебном решении.
 
Пример
К. обратилась в суд с иском к своему мужу об определении долей в жилом доме, который является их совместной собственностью. В исковом заявлении она просила признать право на большую часть дома. Свои требования она мотивировала тем, что в доме она проживает одна, муж домом не пользуется, а значит, имеет меньше прав на дом. Судом было установлено, что К. и ее муж приобрели спорный жилой дом в период брака, вместе несли расходы по его содержанию, вместе оплачивали ремонт, вместе платили налог на имущество. К. пользовалась домом в течение всего летнего сезона, а ее муж домом не пользовался. Суд определил, что доли К. и ее мужа в общей собственности на дом являются равными.
 
Не будет являться совместной собственностью супругов имущество, полученное во время брака одним из них в дар или по наследству.
Супруги могут заключить соглашение об определении долей в общей совместной собственности и заверить его у нотариуса. Если при этом возникает спор, он решается в судебном порядке. Как правило, паевой взнос за кооперативную квартиру выплачивается семьей из общего семейного бюджета в течение нескольких лет после вселения в нее. Однако официально членом кооператива может быть один из супругов, и после выплаты всего паевого взноса именно на его имя оформляется свидетельство о праве собственности на квартиру. Право собственности на квартиру в этом случае возникает также и у его супруга, в браке с которым он состоял в период выплаты паенакопления. Пай, выплаченный из семейного бюджета, - такая же совместная собственность супругов, как и любое другое имущество, нажитое ими в период брака. С выплатой пая совместной собственностью становится и квартира. Не имеет значение, до или после расторжения брака супруг получил свидетельство о праве собственности. Важно лишь, чтобы паевой взнос был выплачен в период брака.
Если кооперативная квартира получена в дар, перешла по наследству или представляет собой добрачное имущество одного из супругов, она считается его частной собственностью.
После выплаты пая у члена ЖСК и его супруги (супруга) возникает общая долевая собственность на квартиру. Другие члены семьи не вправе претендовать на кооперативную квартиру как на общую собственность. Они могут получить ее только по наследству.
Член ЖСК, полностью внесший пай за квартиру, получает справку об этом с подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК, и на основании такой справки в регистрационном отделе производится соответствующая запись и выдается свидетельство о собственности. При этом не должны нарушаться интересы супруга, который не является членом ЖСК (в том числе и бывшего супруга).
 
Пример
Член ЖСК Р. по справке правления получила на свое имя свидетельство о собственности на занимаемую вместе с разведенным супругом и несовершеннолетним ребенком кооперативную квартиру, скрыв от органа, оформляющего свидетельство, что бывший супруг претендует на признание его собственником этой квартиры, а от бывшего супруга - факт получения свидетельства.
Через некоторое время после получения Р. свидетельства ее бывший муж обратился в суд с иском о разделе паенакоплений. Р. не предоставила суду информацию о том, что она получила свидетельство о праве собственности на квартиру. Суд удовлетворил исковые требования истца о разделе пая, являющегося общим имуществом супругов, отклонив заявление Р. о признании за ней права на две трети паенакопления с учетом того, что у нее на иждивении находится ребенок.
Узнав о факте получения Р. свидетельства о собственности на квартиру, бывший супруг обратился в суд с иском о признании его недействительным. Суд его иск удовлетворил.
 
Право на приватизацию занимаемого жилого помещения является личным имущественным правом каждого гражданина и не может быть передано никакому другому лицу.
Приватизацию можно считать сделкой между гражданином и государством, которое выступает как собственник жилья. Сделка эта безвозмездна, гражданин приобретает право собственности на квартиру бесплатно - средства семейного бюджета на это не расходуются. Квартира в этом случае переходит в собственность гражданина как имущество по безвозмездной сделке (как по договору дарения), следовательно, является только его собственностью.
Если по договору приватизации квартира передается сразу обоим супругам, ее можно считать имуществом, нажитым супругами в период брака (супружеской собственностью) так же, как и любое другое имущество, которое было подарено обоим супругам или завещано им.
Если все члены семьи (включая супругов), проживающие в квартире по договору найма, приватизировали ее в совместную собственность, то все они являются в равной степени собственниками. Супружеская собственность в этом случае никак отдельно не выделяется.
Жилищные права и обязанности супругов можно урегулировать в брачном договоре. С его помощью супруги могут предусмотреть подобные ситуации или просто избежать их. Поскольку основанием возникновения права пользования жилым помещением у супруга, не являющегося собственником, является регистрация брака, то и основанием прекращения этого права можно установить регистрацию расторжения брака. В брачном договоре супруги могут определить срок, в течение которого второй супруг обязан освободить жилплощадь первого супруга после расторжения брака.
 
Пример
В тексте брачного договора это может выглядеть следующим образом: "Жена предоставляет мужу в период брака право пользования (проживания с правом регистрации постоянного места жительства) принадлежащим ей на праве собственности жилым помещением (квартирой, комнатой), расположенным по адресу ___________.
В случае расторжения брака право пользования названным жильем (право проживания и регистрации постоянного места жительства) у мужа прекращается. Муж обязуется в трехдневный срок после расторжения брака освободить указанное жилое помещение, прекратив в установленном порядке регистрацию по указанному адресу своего постоянного места жительства".
 
 
1.3 Жилищные права детей
 
Законодательство ставит жилищные права детей под особую защиту.
Так, в силу норм Семейного кодекса РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей, ребенок сохраняет право пользования жилым помещением родителя-собственника после расторжения брака между его родителями.
Жилые помещения, в которых проживают несовершеннолетние, можно обменивать только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. В согласии на обмен будет отказано, если в результате него будут нарушены права или законные интересы детей. Решение органа опеки и попечительства об отказе или согласии на обмен предоставляется заявителю в письменной форме в течение 14 рабочих дней со дня подачи заявления. С 1 января 2013 г. предоставление заявителям решений об отказе или согласии на обмен жилыми помещениями может осуществляться через многофункциональный центр.
Продажа жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника этого жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы этих лиц, допускается также только с согласия органа опеки и попечительства. Если отчуждение жилого помещения произойдет без соблюдения этого требования, такая сделка будет признана ничтожной.
Примечание. Как отметил Конституционный Суд РФ, сложившаяся правоприменительная практика не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
 
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение (право пользования жильем социального найма или жильем специализированного фонда), сохраняют свои права на него на весь период отсутствия:
- пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения;
- учебы в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности;
- службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации;
- нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
 
Пример
Ребенок был зарегистрирован в квартире вместе с родителями. Впоследствии родители были лишены родительских прав, а ребенку был назначен опекун - его дядя, к которому он переехал жить. Однако при этом ребенок сохранил право пользования квартирой, в которой проживал вместе с родителями. После 18 лет он подал в суд иск о принудительном обмене квартиры. Суд иск удовлетворил.
 
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после своего возвращения из перечисленных выше учреждений обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм.
Если несовершеннолетние остались проживать в жилом помещении одни, независимо от того, будут ли они определены в детское учреждение, в приемную семью и т.п., их законные представители (опекуны, попечители, администрация соответствующего учреждения) обязаны в трехмесячный срок с момента устройства ребенка оформить договор передачи жилого помещения в собственность ребенка (приватизировать) и в случае длительного отсутствия там несовершеннолетнего принять меры для его использования в интересах ребенка, например сдавать с обязательным зачислением средств на личный счет несовершеннолетнего. Продажа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, производится в исключительных случаях.
 
 
2. Жилье социального найма
 
2.1 Учет граждан, нуждающихся в жилье
 
Право на бесплатное жилье по договору социального найма имеют малоимущие граждане, в установленном порядке признанные нуждающимися в жилых помещениях.
Приказом Министерства регионального развития РФ утвержден примерный порядок признания гражданина малоимущим, носящий рекомендательный характер.
Куда обратиться?
Встать на учет в качестве нуждающихся в жилье граждан можно в органе местного самоуправления по месту жительства либо через многофункциональный центр, подав соответствующее заявление. Законодательством предусмотрены случаи, когда заявление можно подать и не по месту своего жительства.
 
Если гражданин недееспособен, заявление (подписанное всеми проживающими вместе с ним дееспособными членами семьи) может подать его законный представитель.
Необходимые документы
С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Некоторые документы, а также их копии можно не подавать - они будут получены органом, осуществляющим принятие на учет, по межведомственным запросам.
Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается многофункциональным центром.
 
Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления документов. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр этот срок исчисляется со дня передачи многофункциональным центром такого заявления в орган, осуществляющий принятие на учет.
В принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении может быть отказано, если:
- не представлены все необходимые для постановки на учет документы;
- ответ на межведомственный запрос не подтверждает право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
- представлены документы, на основании которых гражданин не может быть признан нуждающимся в жилом помещении;
- не истек 5-летний срок со дня совершения гражданином намеренных действий по ухудшению своих жилищных условий. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Если гражданин совершил такую сделку менее чем за 5 лет до подачи заявления, в постановке на учет ему будет отказано.
Москвичам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, и арендующим жилые помещения у других лиц, предоставляется компенсация по возмещению расходов, связанных с оплатой найма жилого помещения. Размер компенсации равен 50% среднерыночной цены найма квартиры в г. Москве или Московской области для семьи соответствующей численности.
О субсидиях на приобретение жилья молодым семьям см. Жилищные субсидии и сертификаты.
 
 
2.2 Очередность предоставления жилья
 
Жилищный кодекс РФ предусматривает принцип очередности в предоставлении гражданам жилых помещений. Начиная с марта 2005 года, существует 2 самостоятельных очереди граждан, имеющих право на получение от государства жилого помещения.
Одна из таких очередей состоит из нуждающихся в жилье малоимущих граждан Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан. Такой статус признается за гражданином органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена его семьи, и стоимости имущества, находящегося в их собственности и подлежащего налогообложению. Порядок определения размера дохода и стоимости имущества определяется органами государственной власти РФ.
Вместе с тем жилыми помещениями обеспечиваются и иные категории граждан, не являющихся малоимущими. Решение этого вопроса относится к компетенции федеральных и региональных властей.
Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, признаются:
- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника;
- являющиеся нанимателями и собственниками жилых помещений либо членами их семей и обеспеченные общей жилой площадью на одного члена семьи менее учетной нормы;
- проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
- являющиеся нанимателями или собственниками жилых помещений либо членами их семей и проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе их семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие иного жилого помещения.
Примечание. Перечень соответствующих заболеваний установлен приказом Минздрава.
 
Нуждающиеся ставятся на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке очередности (исходя из времени принятия на учет).
Вне очереди жилые помещения предоставляются:
- гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежащими ремонту или реконструкции;
- гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.
 
Участники Великой Отечественной войны, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета. Это право дается один раз. Предусмотрено, что обеспечение жильем можно заменить единовременной денежной компенсацией по желанию инвалида. Размер компенсации определяется исходя из общей площади жилья в 36 кв. м и средней рыночной стоимости 1 кв. м по региону. Порядок выплаты таких компенсаций устанавливается законодательством субъектов РФ.
Право на обеспечение жильем за счет федерального бюджета имеют все нуждающиеся в улучшении жилищных условий и вставшие на учет ветераны Великой Отечественной войны. Члены семей погибших (умерших) инвалидов и имеющих право на соответствующую социальную поддержку участников войны имеют право на обеспечение жильем по норме 22 кв. м. общей площади на одного человека.
Открытым остается вопрос, как быть с очередью, которая имела место до принятия ныне действующего Жилищного кодекса РФ. С 1 марта 2005 г. решение этой проблемы зависит от органов местной власти, но при этом частично предполагается сохранение источников федеральных ассигнований на финансирование местной жилищной политики по отношению к отдельным категориям граждан (так называемым федеральным льготникам).
 
 
2.3 Договор социального найма
 
На основании решения (в срок, установленный в решении) о предоставлении жилья по договору социального найма заключается соответствующий договор социального найма. Жилое помещение должно предоставляться по месту жительства граждан (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. При определении общей площади должна учитываться площадь жилого помещения, находящегося у гражданина в собственности.
Особенности договора социального найма заключаются в следующем:
- в качестве наймодателя выступают органы государственной власти или муниципальные образования;
- в качестве нанимателя выступает физическое лицо (не организация);
- по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор перезаключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;
- проживающие по договору социального найма совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем;
- плата за жилое помещение и коммунальные услуги определяется в соответствии с единой тарификацией.
 
Норма предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
При заселении одной комнаты лицами разного пола (кроме супругов) требуется их согласие.
 
 
2.4 Служебное жилье и общежития
 
Служебные помещения и общежития входят в специализированный жилищный фонд.
 
Служебные жилые помещения предназначаются для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Служебные жилые помещения предоставляются в виде отдельной квартиры из государственного или муниципального жилищного фондов. Основанием для предоставления служебного помещения являются:
- трудовой договор;
- контракт;
- документ о назначении (избрании) на государственную (выборную) должность.
 
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности. Прекращение трудовых либо должностных отношений, а также увольнение со службы являются основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
 
Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Они должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.
Жилая площадь в общежитиях предоставляется из расчета не менее 6 кв. м на одного человека.
Основанием для вселения и дальнейшего проживания в служебных жилых помещениях и комнатах общежития является договор найма служебного жилого помещения, который заключается после принятия решения о предоставлении такого помещения. Наниматель не вправе осуществлять обмен помещения, а также передавать его в поднаем. В договоре найма указываются члены семьи нанимателя. Он заключается в письменной форме.
Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения или по иным предусмотренным законом основаниям. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влекут за собой прекращение договора найма, за исключением случаев, если новый собственник или юридическое лицо, которому передано помещение, являются стороной трудового договора с работником - нанимателем помещения.
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить помещения, которые они занимали по этим договорам. В случае отказа граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.
Вместе с тем, не могут быть выселены без предоставления других жилых помещений следующие категории граждан:
- члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов Государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
- пенсионеры по старости;
- члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
- инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Примечание. Все эти граждане не должны быть нанимателями (членами их семей) жилых помещений по договорам социального найма либо собственниками (членами их семей) жилых помещений, и должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
 
 
3. Аренда (коммерческий наем) жилого помещения
 
3.1. Услуги риэлтеров при аренде жилья
 
Значительная часть договоров коммерческого найма (аренды) заключаются с участием посредников - риэлтерских компаний и отдельных риэлтеров.
При выборе арендуемого жилья (и соответственно, посредника при заключении договора аренды) целесообразно прежде всего убедиться в компетенции риэлтера.
Стоимость услуг риэлтеров, как правило, колеблется в зависимости от размера контракта и объема услуг. При сдаче помещения в аренду комиссионные посредника составляют обычно месячную арендную плату.
Коммерческую деятельность риэлтер должен вести на основе договора поручения или действуя в чужом интересе без поручения. Однако иногда оказание услуг по совершению сделки с квартирой сводится к сбору различных справок, разрешений и документов на квартиру.
Подобрав приемлемый вариант для клиента с учетом всех его запросов и пожеланий, риэлтер обязан проверить "юридическую чистоту" найденного жилого помещения. Добросовестный риэлтер, увидев, что квартира принадлежит лицу с явно криминальными наклонностями или что ее стремятся сдать в обход закона, откажется от участия в сделках с этой квартирой.
На завершающем этапе аренды жилья риэлтер должен обеспечить техническую сторону решения вопроса - оформление документов, передачу денег, вопросы регистрации, передачу ключей и т.п.
Правовой характер будут носить только те отношения между арендатором и арендодателем, которые оформлены соответствующим договором. В его тексте желательно отразить участие риэлтера (в таком случае посредник принимает на себя часть ответственности за правильность оформления сделки).
 
 
3.2 Договор коммерческого найма
 
По договору найма собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить его за плату во владение и пользование для проживания в нем другой стороне - нанимателю. Нанимателями по договорам найма жилого помещения могут быть только дееспособные граждане.
Договор найма должен быть заключен в письменной форме, иначе он может быть признан недействительным. Жилое помещение должно быть передано нанимателю свободным и в состоянии, пригодном для проживания в нем людей. В тексте договора арендуемое помещение должно быть максимально индивидуализировано (место расположения в доме, метраж, количество комнат и т.п.). Если помещение сдается вместе с мебелью и прочей обстановкой, она также должна быть отражена в тексте договора (желательно - с оценкой).
Срок заключения договора не должен превышать 5 лет. Добросовестный наниматель (исправно вносящий оплату и выполняющий все другие условия найма) по истечении этого срока имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, который будет установлен сторонами.
Наниматель может использовать нанимаемое жилье исключительно для проживания. Возможные переустройство, реконструкция, перепланировка могут быть произведены только с согласия наймодателя.
Наниматель обязан соблюдать:
- правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, а также правила пользования коммунальными услугами (водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, вывоза твердых и жидких бытовых отходов);
- правила пожарной безопасности при топке печей, кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми, другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных устройств, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности.
 
Если иное не оговорено договором, на нанимателя возлагается обязанность по текущему ремонту квартиры - побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. Однако, если выполнение таких работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта жилого дома, эти работы производятся за счет наймодателя. Стороны могут установить в договоре иные условия текущего ремонта (например, ремонт может производиться за счет наймодателя - собственника жилого помещения).
Периодичность и сроки текущего ремонта законодательством не регламентируются, а определяются по соглашению сторон.
Основная обязанность нанимателя - своевременная оплата за пользование жилым помещением. Порядок и сроки ее осуществления оговариваются сторонами в договоре.
При выезде из помещения на другое постоянное место жительства наниматель обязан освободить и сдать наймодателю жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование в надлежащем состоянии. Невыполнение нанимателем работ по текущему ремонту, а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируется в акте сдачи жилого помещения. Стоимость ремонта и расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем.
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Для несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Нанимателю может быть предоставлено право на сдачу жилого помещения в поднаем, однако, в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на одного человека, должен быть не меньше установленной нормы. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Наймодатель может запретить их проживание при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок временного проживания не может превышать 6 месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Они обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
Наймодатель обязан обеспечить нанимателю свободное пользование коммунальными услугами в объеме не ниже установленного органом местного самоуправления норматива, отвечающими параметрам качества, надежности и экологической безопасности, соответствующих уровню их оплаты и состоянию основных фондов коммунального хозяйства.
Если наниматель не исполняет свои обязанности по договору, наймодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Сначала он ставит перед нанимателем вопрос об устранении в оговоренный срок условий, приводящих к выселению. После истечения этого срока наймодатель может требовать выселения нарушителя в судебном порядке.
Переход права собственности на занимаемое жилое помещение к другому лицу (юридическому или физическому) не является основанием для изменения или расторжения договора найма жилого помещения.
 
 
4. Право собственности на жилье
 
4.1 Реализация права на жилье
 
В Жилищном кодексе РФ предусмотрено, что государство может обеспечивать своих граждан жильем только по договорам социального найма. Такое жилье до 1 марта 2013 года может быть бесплатно приватизировано.
В российском законодательстве декларировано право на жилье каждого гражданина, нуждающегося в нем. Поскольку за счет текущих доходов или накоплений столь дорогостоящий товар как жилье, купить может далеко не каждый, для приобретения гражданами жилья законом предусмотрены различные способы:
- федеральные и региональные жилищные программы;
- жилищные субсидии и сертификаты;
- долевое строительство;
- накопительная потребительская кооперация;
- покупка жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства;
- жилищное кредитование (и в особенности его разновидность - ипотека);
- рента жилья с последующим его выкупом.
 
 
4.2 Приватизация жилья
 
Приватизацией жилья называется бесплатная передача в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация проводится только на добровольной основе, до 1 марта 2013 г. - безвозмездно.
Приватизировать можно жилое помещение, занимаемое на основании договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд).
Не подлежат приватизации квартиры и комнаты:
- в общежитиях;
- в домах, находящихся в аварийном состоянии;
- в закрытых военных городках;
- служебные жилые помещения, за исключением некоторых находящихся в сельской местности.
 
В приватизации могут принять участие все проживающие в квартире, в том числе несовершеннолетние.
Приватизировать квартиру или комнату могут только граждане России, причем необходимо согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Жилые помещения могут быть переданы в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц (в том числе несовершеннолетних).
Приватизировать государственное жилье совершеннолетний гражданин имеет право только один раз. Ребенок, участвовавший в приватизации в возрасте до 18 лет, может приватизировать другое жилье еще раз после совершеннолетия.
 
Пример
Вопрос: человек получил от государства квартиру, прописал туда своего ребенка или супруга, затем выписался. Может ли прописанный в квартире родственник приватизировать жилье на себя?
Ответ: да, при условии соблюдения правила об однократности приватизации.
 
Помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние младше 14 лет, передаются им в собственность (приватизируются) по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе этих органов. В случае смерти родителей и в иных случаях утраты их попечения органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение 3 месяцев должны оформить договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.
Помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним младше 14 лет оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или по инициативе таких органов. Договоры с несовершеннолетними старше 14 лет оформляются ими самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. См. также раздел Семья и дети - Права детей.
В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., доли участников общей собственности, в том числе доля умершего, признаются равными.
Срок начала процедуры приватизации отсчитывается от даты подачи гражданином заявления с прилагаемым к нему пакетом документов. Заявление должно быть подписано всеми лицами, изъявившими свое согласие на осуществление приватизации. Оно должно быть рассмотрено соответствующей инстанцией в двухмесячный срок.
Необходимые документы
Вместе с заявлением необходимо представить:
- документ, подтверждающий право этих граждан на пользование жилым помещением:
- копию ордера из ЖЭКа - для тех, кто по такому документу въехал в государственную квартиру;
- выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета и справку о проверке жилищных условий (для комнат);
- поэтажный план (кадастровый паспорт) и экспликацию жилья из БТИ (действуют в течение года со дня их получения);
- договор социального найма;
- документ органов опеки и попечительства (при необходимости).
Справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано, представляют сами регистрирующие органы.
Кроме того, необходимо представить:
- документы, удостоверяющие личность заявителя;
- документы, удостоверяющие личности других участников приватизации (достаточно нотариально заверенных копий);
- доверенность, удостоверяющую полномочия заявителя на представление интересов в сделке иных участников приватизации;
- свидетельство о браке (разводе) супругов.
 
Куда обратиться?
Документы должны быть представлены в жилотдел, комитет по управлению имуществом или иной уполномоченный в решении подобных вопросов орган власти или местного самоуправления, который в течение 2 месяцев рассматривает заявление и принимает по нему соответствующее решение.
Передачу жилых помещений в собственность граждан осуществляют:
- органы государственной власти, органы местного самоуправления, уполномоченные собственниками помещений;
- государственные или муниципальные унитарные предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;
- государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
 
Передача оформляется договором передачи между органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Нотариального удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина не взимается.
В договор передачи должны быть включены несовершеннолетние, имеющие право пользования помещением и проживающие совместно с лицом, которому помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно, но не утратившие права пользования жилым помещением.
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права и внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с физических лиц взимается государственная пошлина в размере 1 000 руб.
По результатам всех проведенных операций на руках у гражданина остаются:
- свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
- договор передачи жилого помещения в собственность гражданина.
 
 
4.3 Покупка жилья - как избежать обмана
 
Городское и загородное жилье
Рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.
В городском жилом фонде обычно выделяют дома:
- панельные;
- кирпичные;
- монолитные;
- улучшенной планировки.
 
Качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос и цены.
Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения - повышенным спросом пользуется жилье в ближайшем пригороде, с наличием современных коммуникаций (электричества, газа, канализации, водопровода, телефона), вблизи мест отдыха (водоемов, леса), с возможностью обеспечения личной безопасности и сохранности имущества.
Основные составляющие на рынке загородного жилья:
- новое строительство (застройка),
- старая застройка,
- незавершенное строительство.
Примечание. Следует отметить, что загородным жильем, как правило, признаются только те жилые дома, в которых разрешена регистрация. Дома на садовых участках ранее в эту категорию не входили. Конституционный Суд РФ признал запрет на регистрацию граждан по месту жительства в пригодном для постоянного проживания строении, расположенном на садовом земельном участке, находящемся на землях населенных пунктов, не соответствующим Конституции РФ. Эта норма подлежат изменению. А пока признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.
 
На уровень деловой активности на этом рынке влияет время года: осень - затухание рынка, весна и лето - период подъема.
 
Выбор квартиры для покупки (практические советы)
Существует несколько способов подбора квартиры:
- просмотр объявлений (в СМИ, Интернете, на рынке частных объявлений);
- помощь знакомых;
- обращение в организации, специализирующиеся на подборе и оформлении покупки и продажи жилья;
- комбинация нескольких из перечисленных способов.
 
Об осмотре квартиры покупатель и продавец договариваются заранее с учетом интересов обеих сторон.
Покупатель при осмотре квартиры должен обращать внимание не только на ее общее состояние, но прежде всего на сантехнику, отопление, состояние локальных коммуникаций для подачи энергии и воды, на внешние стены и их состояние. При осмотре квартиры любые мелочи существенны, они могут повлиять на решение о ее покупке или на цену.
Наиболее ответственная часть подготовки к покупке квартиры - проверка юридической чистоты сделки. Покупателю целесообразно обратиться в ДЕЗ и получить архивную выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто был прописан в данной квартире и куда именно были выписаны из нее люди.
 
Пример
Гражданин Я. вместе с семьей временно переехал из принадлежавшей ему квартиры в другой город. В период их отсутствия квартира была занята гражданином Т., который по поддельной доверенности продал ее. Впоследствии квартира была перепродана два раза добросовестным покупателям. Узнав о случившемся, Я. предъявил иск о признании недействительными доверенности и всех договоров купли-продажи и выселении последнего приобретателя из квартиры вместе с семьей.
Поскольку квартира выбыла из собственности гражданина Я. помимо его воли, суд, в соответствии с законом, удовлетворил иск, признав все сделки недействительными и выселив добросовестного покупателя из спорной квартиры.
 
Желательно также, чтобы продавец представил справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
Необходимо проверить, когда именно была приватизирована квартира. Если приватизация прошла до 1992 г., важно учесть следующее обстоятельство: были ли в квартире на тот момент зарегистрированы несовершеннолетние и участвовали ли они в приватизации. По действовавшему до 1992 г. законодательству они могли не включаться в приватизацию, но, достигнув совершеннолетия, они могут решить, что их права ущемлены, и оспорить сделку через суд, который признает приватизацию недействительной.
Если квартира унаследована, необходимо по мере возможности убедиться, что все наследники участвовали в принятии этого наследства.
Словом, при проверке квартиры надеяться только на свои силы покупателю нецелесообразно, имеет смысл обратиться за помощью к компетентным специалистам-риэлтерам.
Куда обратиться?
Для проведения сделок с жильем желательно обратиться в риэлтерскую фирму, имеющую хорошую репутацию и многолетний опыт работы. Фирма проверит "юридическую чистоту" сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом).
 
Расчет по сделке происходит только между покупателем и продавцом, посредник может присутствовать при расчетах, оказывать помощь, консультировать, но стороной сделки он не является. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.
О минимизации рисков при покупке недвижимости см. также раздел Страхование - Титульное страхование.
Внимание: недобросовестность
Большая часть операций с недвижимостью осуществляется с непосредственным участием посредников - риэлтерских компаний и отдельных риэлтеров. Мошенники, действующие под видом риэлтеров, часто используют различные схемы-прикрытия для совершения противоправных действий с целью обмана граждан, участвующих в приобретении жилья.
Чаще других используются следующие схемы обмана граждан, участвующих в сделках купли-продажи жилья:
- "закрытое" агентство;
- фирма-однодневка;
- авансовые платежи;
- финансовые пирамиды;
- фиктивное инвестиционное строительство;
- неравноценный обмен;
- передача квартиры государству;
- доверенность, в том числе генеральная.
Характерная черта подобных мошеннических схем - отсутствие физического принуждения граждан к заключению явно невыгодных для них сделок. Чаще всего обманутый недобросовестным риэлтером клиент "добровольно" отказывается от собственного жилья или сбережений.
 
Прежде всего, недоверие должны вызывать компании, работающие по так называемой "закрытой" схеме, когда покупателю в обмен на его квартиру предлагаются другие квартиры, но при этом не сообщается ни цена их покупки, ни цена их продажи.
Покупатель, поторопившийся подписать договор на подобных условиях, может впоследствии обнаружить, что обязался заплатить риэлтерам комиссионные в размере 12-15% от стоимости покупки, на что он вовсе не рассчитывал. Доказать обман в суде не удастся, ведь документы были подписаны клиентом добровольно.
 
Внимание: криминал!!
При совершении сделки с жильем существует опасность столкнуться с фирмой-однодневкой, сама цель создания которой - обман клиента. Получив от клиента деньги (в размере комиссионных, залога или полной стоимости квартиры), мошенники присваивают их и скрываются.
Подобная фирма может внешне выглядеть респектабельной компанией, иметь дорогой офис, показывать клиентам квартиры, но цели будет преследовать исключительно криминальные - отъем денег у граждан, обратившихся к ее услугам. Методы работы с клиентами у сотрудников таких фирм откровенно мошеннические - их заманивают невысокими ценами на жилье, показывают им подставные квартиры, применяют психологическую обработку.
 
Избежать такого откровенного обмана можно, лишь последовательно придерживаясь некоторых общепринятых правил.
Прежде всего, необходимо внимательно изучить договор на оказание услуги, который предложат подписать сотрудники риэлтерской фирмы, показать образец договора компетентному в жилищных спорах юристу. Если в просьбе предоставить образец договора будет отказано, от сотрудничества с фирмой следует отказаться. Если же договор все же заключен и подписан, необходимо получить один из экземпляров. Договор будет служить документальным свидетельством того, что фирма приняла на себя определенные обязательства по оказанию четко определенных услуг.
 
Одно из неправомерных действий со стороны сотрудника риэлтерской фирмы - требование оплаты за просмотр вариантов. Такое намерение чаще всего маскируется условием оплаты только в том случае, если хозяин квартиры согласен на продажу и квартира полностью устраивает покупателя. Однако при этом договор под каким-либо предлогом не подписывается или в его тексте содержится замаскированное положение о том, что фирма никакой ответственности за результат сделки не несет. Обман происходит с использованием подставных лиц, которые выдают себя за хозяев квартиры, а потом под надуманным предлогом отказываются от сделки. Выплаченные риэлтеру деньги за подобный "просмотр" получить обратно практически невозможно.
Внимание: криминал!!
Довольно часто встречаются предложения обменять квартиру в городе на жилье в пригороде с существенной доплатой. В большинстве случаев это мошеннические схемы отъема жилья у малообеспеченных, недееспособных, зависимых от алкоголя или наркотиков граждан, которые в результате лишаются городского жилья и не получают обещанной доплаты. При покупке квартиры необходимо внимательно изучить ее историю. Если станет известно, что она хотя бы раз была передана от одного хозяина другому по подобной схеме, от покупки следует отказаться. После выявления факта подобного мошенничества все последующие сделки с квартирой признаются недействительными. Суд лишит последнего покупателя права собственности на такую квартиру, если признает, что она выбыла из собственности первоначального владельца помимо его воли, а вернуть выплаченные за нее деньги будет чрезвычайно сложно.
Явно заниженная цена на квартиру - один из несомненных признаков обмана, в который мошенники хотят вовлечь покупателя. При этом используется распространенный метод так называемой "финансовой пирамиды". Условием приобретения жилья по заниженной стоимости ставится привлечение к подобной сделке еще нескольких участников. Под разными предлогами выполнение своих обязательств фирма-организатор "пирамиды" постоянно откладывает, пока не выясняется, что выполнить их она не в состоянии. В результате участник такой "пирамиды" жилья не получает и не может вернуть вложенные в нее средства.
 
В случае продажи квартиры не должны вызывать доверия и обещания риэлтеров продать ее за явно завышенную цену. За такими обещаниями скрывается стремление лишь привлечь как можно больше клиентов. Сделка на предложенных первоначально условиях совершена не будет, продавцу предложат снизить цену, после чего сделка может быть реализована в действительности. Подобные предложения нельзя квалифицировать как мошенничество, но в данном случае риэлтерская фирма преследует свои интересы, пренебрегая интересами клиента.
 
Внимание: криминал!!
Особое внимание необходимо проявить при оформлении сделки на приобретение квартиры, которая перешла к продавцу в порядке наследования. Наряду с жильем, права собственности на которое оформлены в полном соответствии с законодательством, на рынке недвижимости присутствуют откровенно мошеннические варианты. Часто в них используются квартиры умерших собственников, которые не имели наследников. Такие квартиры должны переходить в собственность государства через 6 месяцев после открытия наследства, если никто из наследников не предъявил на них законные права. Используя базы данных о таких квартирах, мошенники находят подставных лиц (однофамильцев, дальних родственников, не имеющих права наследования) и через суд пытаются признать за ними право собственности, что им иногда удается.
 
Чтобы обезопасить себя от подобного вида мошенничества, необходимо тщательно проверить все документы, навести справки о том, как происходило принятие наследства. Осторожность нужно проявлять и при рассмотрении вариантов покупки жилплощади, смерть владельца которой наступила в результате насильственных действий. В результате возможных разбирательств сделка по приобретению такого жилья может быть признана недействительной.
 
К любым предложениям, связанным с приобретением жилья за минимальные средства, необходимо относиться с большой осторожностью. Это касается и всякого рода лотерей, в которых разыгрываются квартиры и другая жилплощадь. Выигрыши в таких лотереях подчас получают подставные лица, а затраченные на участие в них средства вернуть невозможно.
 
При оформлении сделок с использованием доверенности необходимо проявлять особую внимательность. Первое, что должен сделать потенциальный покупатель - уточнить у нотариуса, удостоверившего доверенность, имеет ли она силу на момент предъявления, проверить правильность ее оформления и навести справки о лице, выдавшем такую доверенность. Следует иметь в виду, что доверенность в ряде случаев прекращает свое действие. К таким случаям относятся:
- истечение срока доверенности;
- отмена доверенности лицом, ее выдавшим;
- смерть лица, выдавшего доверенность;
- признание лица, выдавшего доверенность, недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
- признание лица, получившего доверенность, недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
 
Во всех этих случаях сделка, совершенная по доверенности, будет признана недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо лично познакомиться с продавцом квартиры, выдавшим посреднику доверенность.
 
Внесение части суммы в оплату сделки (задатка) является способом обеспечения обязательства. Согласно Гражданскому кодексу РФ, если договор не исполняется по вине задаткодателя, деньги ему не возвращают. В случае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю.
Внимание: недобросовестность
Недобросовестные риэлтерские компании могут использовать положение о задатке в целях получения прибыли, обманывая своих клиентов. Чаще всего в таких случаях после заключения договора задатка выясняется, что предложенная квартира имеет сомнительную юридическую чистоту. Покупатель вынужден отказаться от ее приобретения, но поскольку именно от него исходит инициатива отказа от заключения договора на приобретение квартиры, фирма отказывается вернуть ему задаток.
 
В этом случае существует возможность вернуть переданные в качестве задатка средства, но для этого необходимо доказать, что сделка сорвалась по вине фирмы, не предоставившей необходимой информации о квартире (обо всех сделках купли-продажи, об обстоятельствах приватизации, в которых тоже может скрываться источник будущих проблем, о личности собственника квартиры и т.п.).
 
Распространенный способ приобретения жилья путем инвестирования в его строительство требует особой осторожности при выборе компании, предлагающей подобные услуги, несмотря на то, что одним из участников подобного проекта выступает, как правило, администрация города или района. В реализации таких проектов участвуют несколько компаний, взаимные обязательства которых составляют цепочку, и она может быть разорвана в любом месте из-за чьей-то намеренной недобросовестности или непреднамеренной ошибки. Разбирательства в таких ситуациях затягиваются на неопределенное время, в результате граждане-соинвесторы лишаются того, что они рассчитывали приобрести, заключая договор инвестирования. Вложенные средства возвратить, как правило, со временем частично удается, но вследствие удорожания жилья купить квартиру на них уже невозможно.
 
Защита прав участников сделки
Права участников сделки охраняются нормами гражданского законодательства. Каждый из них может подать исковое требование о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.
Другой способ защиты гражданских прав - восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Например, сделку с жилыми помещениями, произведенную под влиянием заблуждения одной из сторон без какого-либо умысла другой стороны, суд может признать недействительной и возвратить стороны в первоначальное состояние - каждая из сторон будет обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.
Другими способами защиты гражданских прав могут быть:
- признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
- самозащита права;
- возмещение убытков;
- взыскание неустойки;
- компенсация морального вреда
- и некоторые другие.
 
 
4.4 Договор купли-продажи жилого помещения
 
Роль основного документа в сделке купли-продажи играет договор.
Главное правило, которому необходимо следовать при покупке или продаже квартиры - внимательно читать договор, учитывая все его тонкости и возможные вытекающие из него последствия. Желательно при этом посоветоваться с квалифицированным юристом.
Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Статья договора, определяющая его предмет, должна содержать указание о достигнутой договоренности между продавцом и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, местонахождении и т.п.
Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Приобретение недвижимости в собственность оформляется простым письменным договором, участие в его заключении нотариуса желательно, хотя и не является обязательным требованием.
Необходимые документы
Для государственной регистрации договора, помимо самого договора и заявлений сторон, потребуются, в числе прочих, следующие документы:
- подлинник и копия свидетельства о праве собственности продавца на квартиру (иной объект недвижимости);
- подлинник и копия плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, удостоверенные органами по учету объектов недвижимого имущества;
- справка о лицах, имеющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.
 
Следует учитывать, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника либо взрослые члены семьи, находящиеся под опекой или попечительством, допускается с согласия органа опеки и попечительства. При переходе прав собственности к другому лицу члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования жилым помещением, если иное не установлено законом.
Если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, необходимо также согласие органов опеки и попечительства на его отчуждение.
Сведения, содержащиеся в этих документах, в полном объеме переносятся в текст заключаемого договора. Таким образом, при составлении договора в его тексте должны быть отражены:
- объект - здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
- адрес (местоположение);
- литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
- этажность;
- этаж и номера помещений на поэтажном плане (в кадастровом паспорте);
- площадь объекта;
- перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем;
Примечание. Следует иметь в виду, что есть ситуации, когда проживающие в жилом помещении граждане сохраняют право пользования квартирой и после ее продажи. Например, если приобретаемая квартира была сдана до продажи продавцом в аренду, то арендатор сохраняет право проживать в этой квартире и после ее продажи на прежних условиях в течение срока, указанного в договоре аренды (найма). Если продавец не указал в договоре, что квартира сдана в аренду, то покупатель может требовать через суд признать договор купли-продажи недействительным, но выселить временных жильцов он не вправе.
 
- принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца.
 
В обязательном порядке в договоре купли-продажи должна содержаться конкретно определенная и ясно выраженная цена объекта покупки. Ее отсутствие автоматически влечет признание договора недействительным. Возможно указание цены на единицу площади. Тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах. В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.
Цена договора отличается от инвентаризационной оценки недвижимости, нормативной цены земли, данных независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.
Продавцу необходимо обратить особое внимание на время передачи денег покупателем.
 
Пример
Продавец квартиры обратился в суд с требованием к покупателю о расторжении договора купли-продажи квартиры и об ее возврате истцу, сославшись на нарушение ответчиком условий договора об оплате квартиры после регистрации договора.
Суд указал на то, что возможность расторжения договора в случае просрочки оплаты сделки не предусмотрена ни законом, ни договором. Истец сохраняет право через суд требовать оплаты и дополнительно процентов за просрочку платежа.
Практически же получение денег продавцом может затянуться и стать проблематичным.
 
Передача денег обычно производится через банк. При оплате наличными часто используют договор аренды банковской ячейки. В любом случае в договоре лучше указать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты.
Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре (например, если квартира находится в залоге). Отсутствие в договоре указания на наличие таких имеющихся ограничений может стать основанием для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи.
Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний до 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами. Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.
Необходимые документы
После сделки у покупателя на руках должны быть следующие документы:
- зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры;
- свидетельство о праве собственности;
- передаточный акт.
 
Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:
- регистрация сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной);
- регистрация перехода права к покупателю.
 
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная регистрационная служба и взимает за нее государственную пошлину.
Необходимые документы
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации, если такие документы находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.
Заявление и необходимые документы представляются заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.
В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления необходимо выполнение ряда условий. В частности, подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. Сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена. Подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо. Доверенность должна быть нотариально удостоверена. К заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель).
Заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть представлены заявителем лично через многофункциональный центр. В этом случае работник многофункционального центра, принявший заявление и документы, должен удостовериться в личности заявителя (представителя правообладателя, стороны сделки), засвидетельствовать подлинность его подписи на заявлении, а также составить и заверить своей подписью с указанием фамилии, имени, отчества опись принятых заявления и прилагаемых к нему документов. Заявление, которое подается через многофункциональный центр, подписывается заявителем (представителем правообладателя, стороны сделки) в присутствии работника многофункционального центра.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется документ об уплате государственной пошлины. При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, непосредственно или через многофункциональный центр физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав.
Если заявление и документы, необходимые для государственной регистрации прав, отправлены по поте или представлены лично через многофункциональный центр, расписка в получении указанных документов при наличии соответствующего указания в таком заявлении направляется по указанному в этом заявлении почтовому адресу в течение рабочего дня, следующего за днем получения органом, осуществляющим регистрацию, указанных документов.
Регистрационные действия начинаются со дня приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Днем приема представленного через многофункциональный центр заявления с документами является день получения таких заявления и документов органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, от многофункционального центра. При этом сроки передачи многофункциональным центром принятых им заявлений и документов в соответствующий орган не должны превышать 2 рабочих дня.
 
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.
Заявление может содержать просьбу о проведении регистрации в срок менее месяца и отметку работника, уполномоченного на это должностной инструкцией, или руководителя (заместителя руководителя) территориального органа о согласовании или несогласовании такой просьбы.
Подписывается заявление продавцом (правообладателем) и покупателем, лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:
- родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет;
- опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.
 
Если на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все граждане, участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя). Они могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи. Территориальный орган регистрационной службы совершает при этом одно регистрационное действие - государственную регистрацию договора купли-продажи, в связи с чем государственная пошлина за государственную регистрацию договора уплачивается однократно.
В заявлении указываются:
- данные о продавце (покупателе);
- цель обращения заявителя (в данном случае проведение государственной регистрации договора продажи);
- наименование и реквизиты договора продажи;
- данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);
- подпись заявителя и дата подписания заявления.
 
Заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности (например один из супругов), если законодательством РФ или соглашением между ними не предусмотрено иное.
 
 
4.5 Покупка квартиры в строящемся доме (долевое строительство)
 
Наряду с вторичным рынком жилья существует обширный рынок недвижимости, которая только строится (создается). Застройщики привлекают денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве.
Законом установлено, что застройщики могут заключать с гражданами такие договоры только при соблюдении определенных условий:
- застройщик должен получить в установленном порядке разрешение на строительство;
- застройщик должен опубликовать и (или) представить проектную декларацию;
- должна быть проведена государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды (субаренды) такого земельного участка или договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
 
Если одно из этих условий нарушено, то граждане, заключившие с застройщиком договор долевого строительства, вправе потребовать немедленного возврата переданных застройщику денежных средств, а также уплаты процентов в размере удвоенной ставки рефинансирования Банка России на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Конечно, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше убедиться в наличии необходимых документов до заключения договора.
Заключая договор долевого строительства, стоит внимательно ознакомиться с его содержанием. Законом установлены обязательные (существенные) условия для таких договоров. Договор долевого строительства должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену, сроки и порядок уплаты. Цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре;
- гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее 5 лет.
 
Договор долевого строительства заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это правило позволяет существенно уменьшить возможность мошенничества путем реализации одной квартиры нескольким дольщикам.
 
Ответственность дольщиков за просрочку платежей
Граждане-дольщики, заключившие договор долевого строительства, обязаны вносить платежи в оговоренный договором срок.
Если в соответствии с договором уплата цены должна производиться гражданином путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа более чем на 2 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Если уплата цены должна производиться путем внесения периодических платежей, то систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей также является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Под систематическим нарушением сроков понимается нарушение срока внесения платежа более 3 раз в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа более чем на 2 месяца.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства должен уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В описанных выше случаях застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства этого требования и при наличии у застройщика сведений о получении предупреждения либо при возврате заказного письма с сообщением об отказе гражданина от его получения или в связи с отсутствием гражданина по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения. Если в этот срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением уплаченных им денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Если застройщик задерживает возврат денежных средств, то он обязан уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ.
 
Ответственность застройщика за несоблюдение сроков
Застройщик обязан передать объект долевого строительства гражданам-соинвесторам не позднее срока, который предусмотрен договором. При строительстве многоквартирного дома или блока-секции дома такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. Не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Если срок передачи объекта долевого строительства нарушен, застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Такие причины несвоевременного окончания строительства, как отсутствие у застройщика денежных средств, отсутствие на рынке нужных материалов, нарушения со стороны контрагентов, не являются основаниями для освобождения его от выплаты неустойки.
При неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на 2 месяца, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В том случае, когда строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца до истечения этого срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
В случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет готов к передаче, участник долевого строительства может обратиться в суд с иском о расторжении договора с застройщиком.
Если объект построен в срок, то не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства. Если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, то застройщик должен направить такое сообщение не менее чем за 14 рабочих дней до наступления этого срока. Сообщение отправляется заказчиком по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения.
При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта в предусмотренный срок или при его отказе от принятия объекта (за исключением случая отказа по причине ненадлежащего качества объекта) застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (если договором не предусмотрено иное). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого передаточного акта. Обязанность доказывания факта получения гражданином соответствующего сообщения лежит на застройщике. Кроме того, застройщик имеет право на одностороннее подписание акта в том случае, если заказное письмо, содержащее сообщение о готовности дома, возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
 
Ответственность застройщика за ненадлежащее качество объекта
На заказчика возлагается обязанность в указанный срок предоставить гражданину-дольщику квартиру, удовлетворяющую определенным критериям качества. Это значит, что качество жилья должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если объект построен с отступлениями от этих требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с недостатками, которые делают его непригодным для проживания, гражданин вправе по своему выбору потребовать от застройщика (если иное не установлено договором):
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
 
В случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков в установленный гражданином-дольщиком разумный срок он вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Договор будет считаться расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику свои претензии как до принятия объекта, так и после при условии, что недостатки объекта выявлены в течение гарантийного срока. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав, устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование также устанавливается договором и не может быть менее 3 лет.
Если невыполнение обязательных требований к качеству обнаружено до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта, то гражданин-соинвестор вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям договора или регламентов, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей по устранению этих недостатков.
Бывают ситуации, когда застройщик после подписания договора в процессе строительства меняет планировку дома. Законодатель дает гражданам право расторгнуть договор долевого строительства в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства, а также изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.
В случаях расторжения гражданином договора по основаниям, связанным с нарушениями застройщиком обязательств по срокам или качеству объекта, застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить гражданину денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Если договор расторгался в судебном порядке, то возврат денежных средств и уплата процентов должны быть произведены в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. Если в течение установленного срока гражданин не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Застройщик не несет ответственность за недостатки, которые обнаружены после подписания передаточного акта в пределах гарантийного срока, но произошли вследствие нормального износа объекта или действий жильцов, нарушивших требования к эксплуатации дома либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самими жильцами. Обязанность доказывать причины возникновения недостатков в такой ситуации лежит на застройщике.
Передача объекта долевого строительства осуществляется только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
 
 
4.6 Права на земельный участок, занятый приобретенным недвижимым имуществом
 
На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является жилой дом вместе с соответствующим земельным участком.
По договору купли-продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности передаются права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.
Согласно Земельному кодексу РФ, все объекты, прочно связанные с земельным участком, следуют судьбе участка, т.е. запрещена раздельная передача прав собственности на участок и на строения на нем, когда они принадлежат одному и тому же лицу (за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом). Размер доли в праве собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на строение, находящееся на участке.
Однако, если часть строения невозможно выделить в натуре вместе с частью участка, ее можно продать (либо другим способом передать права собственности на нее) без земельного участка. Кроме того, разрешено совершать сделки по отчуждению строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования этим участком, установленным законом или договором. При покупке такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
 
 
4.7 Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома
 
О земельном налоге на участки, на которых расположены многоквартирные дома, см. раздел Налоги - гл. Земельный налог - Налогоплательщики, база и ставки налога.
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобретать права на эти земельные участки.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен этот дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными объектами, находящимися на участке и предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован, на основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка.
Примечание. Согласно постановлению Конституционного Суда РФ обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме (в т.ч. не уполномоченного на то общим собранием собственников) в органы власти с соответствующим заявлением должно рассматриваться как основание для формирования участка под домом и проведения его кадастрового учета.
 
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами (сервитут). Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
 
 
4.8 Кредиты при строительстве и покупке жилья (ипотека)
 
Кредит - это предоставление заемщику банком или иной кредитной организацией денежных средств на условиях возврата с процентами. Условия кредита закрепляются в кредитном договоре. См. также раздел Деньги и банки - Кредитный договор, раздел Дача - Залог (ипотека) земельного участка.
 
Жилищное кредитование в России существует в двух основные формах: кредитования жилищного строительства и выдачи кредита на покупку готового жилья.
При кредитовании строительства банк может предоставить два вида кредитов:
- краткосрочный или долгосрочный кредит на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
- краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ (строительный кредит).
 
Земельный кредит предоставляется при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья.
Строительный кредит предоставляется в размере и на сроки, предусмотренные проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ. В отношениях по кредитованию строительства жилья участвуют кредитор, заемщик, а также следующие категории юридических лиц:
- застройщик-инвестор (организация, осуществляющая инвестиции в сферу жилищного строительства);
- генеральный подрядчик (осуществляющий весь комплекс строительно-монтажных работ "под ключ");
- подрядные организации, участвующие в строительном цикле;
- другие юридические лица, приобретающие недвижимость в жилищной сфере.
 
При жилищном кредитовании может быть приобретена любая квартира или жилой дом. Однако при выборе жилья следует учитывать требования кредитора - далеко не каждый из них согласится давать кредит под покупку малоликвидной или неликвидной жилой площади, поскольку выдаваемый кредит обеспечивается залогом приобретенной квартиры (дома). Поэтому при выборе жилья необходимо изучить требования кредитора к техническому состоянию квартиры, местонахождению и местоположению в многоквартирном доме и ряд иных требований, определяющих рыночную стоимость жилья.
При выборе квартиры также следует руководствоваться следующими правилами:
- избегать вариантов, стоимость которых существенно ниже среднерыночной стоимости жилья в конкретном регионе;
- выбирать квартиру с тем расчетом, что в ближайшее время она не потеряет своей ликвидности.
 
Жилищные кредиты различаются на чистые и ипотечные.
Чистый жилищный кредит предоставляется без залога недвижимого имущества, причем банк может предоставить долгосрочный кредит, срок погашения которого может достигать 20 лет.
Ипотечный жилищный кредит - это предоставление гражданам денежного кредита для приобретения жилья под залог. В роли залога выступает приобретаемое на полученные в кредит денежные средства жилье. Сам предмет залога остается при этом в пользовании заемщика и не подлежит передаче залогодержателю.
Основные формы обеспечения возврата ипотечного кредита:
- залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;
- залог земельного участка под строительство жилого объекта;
- залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком;
- залог покупаемой или иной квартиры в многоквартирном доме.
 
Ипотечный кредит выдается на длительный срок (максимальный срок кредита законом не определен, но в банковской практике кредит, как правило, выдается на 10-30 лет).
На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:
- заемщики - граждане РФ;
- продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
- кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам ипотечные кредиты (займы);
- операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов;
- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
- страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
- оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
- риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья;
- инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.);
- инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и иные, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
 
Ипотечное кредитование основано на следующих принципах:
- величина кредита не должна превышать 70% от необходимых расходов (стоимости приобретения и обустройства земли, строительства, реконструкции жилья, стоимости приобретаемого жилья), фиксированных в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или в виде субсидий) в размере не менее 30% от стоимости кредитуемого объекта;
- величина ежемесячных выплат заемщиком не должна превышать 30% ежемесячного дохода его семьи с учетом прожиточного минимума, установленного в этом регионе, и количества членов семьи;
- целевое использование предоставленного кредита (на приобретение жилья).
 
Вместе с традиционными существуют и новые схемы кредитования, позволяющие улучшить жилищные условия:
- кредит, позволяющий заемщику использовать стоимость имеющейся у него в собственности жилой площади при покупке нового жилья;
- кредит на ремонт и благоустройство жилья.
Примечание. В отдельных регионах действуют механизмы социальной ипотеки. Например, в Москве граждане-очередники могут приобрести у города с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования жильё по льготной цене, определяемой исходя из себестоимости строительства. Такой кредит предоставляется уполномоченным банком на срок до 30 лет. Досрочное погашение возможно через 24 месяца.
Куда обратиться?
Для получения необходимой информации необходимо обращаться в Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в соответствующем административном округе.
 
Получение кредита
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
- рассмотрение кредитной заявки и собеседование с клиентом. Заемщик должен при этом получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки;
- оценки кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определения максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки (кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита, рассчитывает сумму кредита и формулирует условия его выдачи - срок, процентную ставку, порядок погашения, или дает мотивированный отказ);
- подбора квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;
Примечание. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки выбранного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
 
- оценки жилья с целью определения его рыночной стоимости;
- заключения договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключения кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретения жилья заемщиком и перехода его в залог кредитору (кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса);
- страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также, по возможности, прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
 
Перед принятием решения о получении ипотечного кредита необходимо оценить свои возможности по его своевременному погашению - какую сумму денежных средств исходя из личного бюджета потребитель реально может направить на уплату всех причитающихся платежей по кредиту. Для этого необходимо внимательно изучить всю информацию, которую банк обязан предоставить заемщику до заключения кредитного договора:
- информацию о полной стоимости кредита;
- перечень и размеры платежей, связанных с несоблюдением заемщиком условий договора.
 
В расчет полной стоимости кредита, исчисляемой в процентах годовых, включаются:
- платежи заемщика по кредитному договору, связанные с заключением и исполнением кредитного договора, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора:
- по погашению основной суммы долга по кредиту;
- по уплате процентов по кредиту;
- сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по кредиту;
- комиссии за выдачу кредита;
- комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заемщика;
- комиссии за расчетное и операционное обслуживание, за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт;
 
- платежи заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица (например страховые компании, нотариальные конторы, нотариусы). К таким платежам относятся:
- платежи по оценке передаваемого в залог имущества (например квартиры);
- платежи по страхованию жизни заемщика, ответственности заемщика, а также предмета залога;
- другие платежи.
 
В расчет полной стоимости кредита не включаются платежи заемщика, величина и (или) сроки уплаты которых зависят от решения самого заемщика, в том числе:
- платежи заемщика, обязанность осуществления которых вытекает не из кредитного договора, а из требований закона;
- платежи, связанные с несоблюдением заемщиком условий кредитного договора;
- комиссия за досрочное погашение кредита;
- комиссия за получение (погашение) кредита наличными деньгами (за кассовое обслуживание), в т.ч. через банкомат;
- неустойка в виде штрафа или пени, в т.ч. за превышение лимита овердрафта, установленного держателю банковской карты;
- плата за предоставление информации о состоянии задолженности.
 
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), и не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Необходимые документы
В банке по месту получения ипотечного кредита могут попросить предоставить следующие документы:
- заявление о кредитовании (заполняется на бланке банка);
- анкеты соискателя кредита и получателей (при условии, что они предусмотрены банковскими правилами);
- паспорта заемщика и поручителей (в отдельных случаях может быть достаточно и копии, заверенной нотариально);
- справку с места работы заявителя и поручителей о среднемесячной заработной плате за последние полгода и размере производимых вычетов (с указанием должности заемщика, его контактных телефонов и, соответственно, юридического и фактического адреса организации и данных о ее руководстве);
- военный билет;
- водительское удостоверение;
- справку из психоневрологического диспансера;
- выписку из домовой книги (по старому месту жительства);
- трудовую книжку (или ее заверенную копию);
- справку о доходах за последние два года;
- справки о других доходах, вкладах в банках и свидетельства о праве владения ценными бумагами, дорогостоящей недвижимостью и иным имуществом (при условии, что они имеются);
- справку БТИ и экспликацию (по приобретаемой квартире);
- копию финансово-лицевого счета и документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам (если жилье приобретается на вторичном рынке);
- письменное подтверждение продавца квартиры в получении аванса;
- договор поручительства (если обязательным условием предоставления кредита выступает его обеспечение поручителями);
- свидетельство о браке или о расторжении брака;
- нотариально удостоверенное согласие супруга и всех совершеннолетних собственников квартиры на ее использование в качестве предмета залога;
- свидетельства о рождении детей;
- соответствующее разрешение органов опеки и попечительства, если в закладываемом жилье проживают несовершеннолетние;
- страховой полис по договору страхования жизни и здоровья заемщика;
- страховой полис по договору страхования риска утраты залогодателем права собственности на заложенное имущество;
- страховой полис на полную стоимость объекта недвижимости или на сумму, обеспеченную залогом.
 
Страховые договоры должны содержать условия, признающие интересы банка в данном имуществе и его право на инкассирование страхового возмещения.
Заявка на получение кредита в течение одного-двух дней должна быть рассмотрена работником кредитного отдела. Процедура рассмотрения в каждом случае индивидуальна, и зависит от имеющейся информации о клиенте, объективной и разумной осторожности банка в выборе клиента.
Банк вправе отказать в предоставлении заемщику кредита полностью или частично, если есть сомнения в том, что предоставленная сумма будет возвращена в срок (заемщик имеет недостаточные доходы, ранее привлекался к ответственности и т.п.). Обычно банки выдвигают конкретные требования к личности заемщика. В частности, обычно устанавливаются возрастные ограничения и ограничения, связанные с призывным возрастом у мужчин, а также требования относительно трудового стажа.
Кроме того, в случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита кредитор также имеет право отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору.
Решение о целесообразности выдачи кредита принимает либо уполномоченное должностное лицо, либо кредитный комитет - специальный орган, рассматривающий или принимающий решения по большинству вопросов, связанных с кредитованием. В его состав входят представители правления, кредитного, юридического, валютного и коммерческого отделов, а также главный бухгалтер банка.
В случае положительного решения кредитный эксперт должен:
- сообщить (в письменном виде) клиенту о решении кредитного комитета;
- сделает пометку о положительном решении в Книге регистрации заявок;
- подготовить кредитное дело.
 
Приняв положительное решение, банк приступает к разработке кредитного договора (структурированию кредита) и определению его основных характеристик - вида кредита, суммы, срока, способа погашения, обеспечения, цены кредита, прочих условий. При ипотеке взаимоотношения банка и заемщика определяются кредитным договором и договором о залоге (об ипотеке).
Кредитный договор предусматривает обязательную письменную форму - в противном случае он будет недействителен. Договор должен быть аключается путем составления одного документа, подписанного сторонами кредитной сделки. Он должен содержать следующие основные разделы с подробным изложением всех условий:
- общие положения (указываются наименование договаривающихся сторон; предмет договора, вид кредита, его сумма, срок, цель, процентная ставка; условия обеспечения исполнения обязательств по кредиту; порядок выдачи и погашения кредита, а также порядок начисления и уплаты процентов за кредит);
- права и обязанности заемщика;
- права и обязанности банка;
- ответственность сторон;
- порядок разрешения споров;
- срок действия договора;
- юридические адреса сторон.
 
Оформление и подписание кредитного договора должно соответствовать следующим требованиям:
- в текстах документов денежные суммы должны быть обозначены прописью, адреса, фамилии, имена, отчества, наименования написаны полностью;
- договор подписывается только теми лицами, которые упомянуты в тексте; использование факсимиле недопустимо;
- каждая страница договора должна быть подписана клиентом.
 
Один комплект документов получает клиент, другой (с сопроводительными документами) - поступает в кредитное досье банка.
Кредитный договор вступает в силу с момента его подписания банком и заемщиком, если иное не предусмотрено договором.
Договор о залоге (ипотеке) должен пройти государственную регистрацию. Нотариальное удостоверение договора в настоящее время не обязательно.
 
Выплаты по кредитному договору
Заемщик обязан внести первоначальный взнос (как правило, в сумме 30-40% стоимости) за счет собственных средств.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, включающих полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. Это удобно для заемщика (он может четко планировать семейный бюджет), и для кредитора.
Размер процентной ставки, порядок, форма и срок уплаты фиксируются в кредитном договоре. Процентная ставка за кредит может пересматриваться банком в течение срока действия кредитного договора при изменении учетной ставки ЦБ РФ, а также при изменении уровня ставок на рынке кредитных ресурсов. Изменение процентной ставки должно оформляться дополнительным соглашением к кредитному договору. Изменение ставки в одностороннем порядке возможно только при наличии в кредитном договоре пункта такого содержания: "Банк вправе в одностороннем порядке увеличить размер платы за кредит в случае увеличения процентных ставок ЦБ РФ или повышения стоимости привлекаемых ресурсов".
Начисление и взыскание процентов авансом в момент выдачи кредита не допускается. Проценты начисляются только на задолженность, возникающую в момент использования кредита, до даты погашения этой задолженности и уплачиваются, как правило, ежемесячно или в оговоренные договором сроки, но не реже одного раза в квартал. Проценты на просроченную задолженность заемщик уплачивает по повышенной ставке, предусмотренной в кредитном договоре. Поступающие от заемщика денежные средства в первую очередь направляются на уплату процентов, включая просроченные.
Возможность досрочного погашения кредита должна быть оговорена в договоре. В договоре также должны быть указаны условия досрочного погашения: размер комиссии и т.д.
 
Если заемщик имеет право на получение материнского капитала (при рождении второго или последующих детей), то часть кредита может быть выплачена с использованием средств материнского капитала. Эти средства можно использовать в любое время после рождения второго или последующего ребенка. В случае предоставления кредита, в том числе ипотечного, средства материнского капитала могут быть направлены на:
- уплату первоначального взноса при получении кредита;
- погашение основного долга и уплату процентов (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств), в том числе по кредитам, взятым до возникновения права на получение средств материнского капитала.
 
Средства материнского капитала могут быть использованы и в том случае, если кредит оформлен на мужа. Для этого необходимо письменное заявление от супруги, получившей сертификат.
 
Пользование и распоряжение заложенным жильем
Приобретенное в кредит жилье передается в залог кредитору. Заемщик имеет при этом право владеть и пользоваться этом жильем.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Заемщик не может без согласия кредитора продавать, дарить, обменивать или иным способом отчуждать находящееся в залоге жилье. Единственное, что он может делать без разрешения кредитора, это завещать заложенное имущество.
Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество (с согласия банка или в порядке наследования) становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Если возникла ситуация, когда третьи лица предъявляют свои права на заложенное имущество, то залогодатель обязан незамедлительно заявить об этом в банк, являющийся залогодержателем. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, он должен привлечь банк к участию в деле. Залогодателю следует использовать при этом все доступные способы защиты своего имущества. В противном случае, если он отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, банк вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.
По общему правилу залогодатель обязан следить за сохранностью заложенного имущества, в случае необходимости проводить его текущий или капитальный ремонт. Все расходы по содержанию заложенного жилья несет также залогодатель, если договором не предусмотрено иное.
 
Ответственность при нарушении условий кредитного договора
Ответственность по кредитному договору может быть возложена и на заемщика, и на кредитора.
Кредитор может быть привлечен к имущественной ответственности за немотивированный отказ от предоставления кредита, предоставление его в меньшей сумме или с нарушением сроков. Заемщик вправе начислить на сумму долга проценты за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, а также требовать возмещения убытков в сумме, не покрытой процентами.
В случае неисполнения заемщиком обязанности целевого использования займа (т.е. если денежные средства использованы на другие цели) кредитор вправе отказаться от его дальнейшего кредитования.
Наиболее распространенным нарушением условий кредитного договора со стороны заемщика является просрочка внесения платежей. Нарушение заемщиком срока возврата очередной части долга дает кредитору право требовать досрочного исполнения обязательств по договору (т.е. возврата оставшихся частей до установленных договором сроков). В этом случае заемщик будет пользоваться кредитом более короткий промежуток времени, чем предусмотрено в договоре, однако по закону он должен будет уплатить кредитору проценты в полном объеме.
В случае неисполнения заемщиком обязательств (например просрочки уплаты части долга или процентов по нему) взыскание обращается на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.
Кроме того, в случае неисполнения должником обязательства, кредитор имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования банка удовлетворяются из стоимости имущества по решению суда. Заложенное имущество продается на публичных торгах. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, зачисляется на расчетный счет заемщика. Если сумма недостаточна, банк вправе получить недостающую сумму от продажи другого имущества должника, но без преимуществ, основанных на договоре залога. Пока имущество не реализовано, заемщик вправе предотвратить его продажу, погасив долговое обязательство по кредиту.
Заемщик, являющийся залогодателем, может застраховать риск своей ответственности перед банком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Такой договор заключается в пользу банка. Страховым случаем будет являться факт предъявления банком требования о погашении кредита при недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.
 
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то есть одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее 3 месяцев.
 
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно. При исполнении обеспеченного залогом обязательства или той его части, исполнение которой просрочено, должник и являющийся третьим лицом залогодатель должны возместить расходы, которые понес залогодержатель в связи с обращением взыскания на предмет залога.
Реализация заложенного имущества может быть отсрочена на срок до одного года. Для этого залогодатель должен обратиться в суд с соответствующим заявлением с указанием уважительных причин. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка, суд учитывает в том числе, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.
Предоставленная отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:
- она может привести к существенному ухудшению финансового положения залогодержателя;
- в отношении залогодержателя (банка) возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).
 
Если исполнение кредитного договора было обеспечено поручительством, то при ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных ненадлежащим исполнением обязательства должником.
В случае смерти заемщика (должника), по его долгам будут отвечать наследники, а не поручитель. Наследники отвечают в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества. Если в договоре поручительства содержится условие о согласии поручителя отвечать за любого нового должника, поручитель становится ответственным за исполнение обязательства наследником. Однако взыскание кредитной задолженности с поручителя в этом случае возможно только в пределах стоимости наследственного имущества. При отсутствии или нехватке наследственного имущества кредитное обязательство прекращается невозможностью исполнения частично или полностью.
Внимание: криминал!!
За злостное уклонение от возврата взятого в банке кредита (т.е. неисполнение вступившего в законную силу судебного решения при возможности должника погасить долг) предусмотрена уголовная ответственность.
Обязательное условие ее наступления - крупный размер задолженности, составляющий сумму, превышающую 1 500 000 руб.
 
При нарушении правил об отчуждении заложенного имущества банк вправе по своему усмотрению требовать:
- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной;
- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
 
В последнем случае, если приобретатель находящегося в залоге имущества знал о том, что имущество отчуждается с нарушением закона, он несет в пределах стоимости этого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.
Внимание: недобросовестность
Некоторые недобросовестные кредитные организации пользуются недостаточной осведомленностью граждан об их правах, а также тем, что многие граждане под влиянием рекламы или поддавшись уговорам агента подписывают договоры, не прочитав их внимательно. Наиболее распространенными нарушениями в этой сфере являются:
- непредставление необходимой информации или представление недостоверной информации об услугах кредитных организаций и о самих исполнителях услуг (их представителях);
- включение в договор условий, ущемляющих права потребителей;
- навязывание дополнительных ("сопутствующих") услуг;
- несоблюдение особых процессуальных прав потребителей.
 
Доказать факты нарушений со стороны банков иногда бывает затруднительно. Недобросовестные кредиторы крайне неохотно предоставляют надлежащим образом оформленные документы о размерах задолженности и ее основаниях, которые можно было бы оспорить в суде.
Иногда банки включают в кредитный договор условие о так называемой "договорной подсудности", тем самым лишая потребителя его законного права выбора способа защиты в суде по территориальному признаку, в том числе по месту его пребывания. Условие договора, содержащее такое ограничение, противоречит закону и поэтому недействительно.
Ответственные за это нарушение могут быть привлечены к административной ответственности.
Куда обратиться?
О случаях ущемления прав граждан, вызванных нарушениями банковского законодательства, законодательства о защите прав потребителей следует сообщать в Центральный банк РФ, его территориальные учреждения, Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) или обращаться в суд.
 
 
4.9 Жилищные субсидии и сертификаты
 
Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита.
Государственный жилищный сертификат является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты (жилищной субсидии) для приобретения жилого помещения. Сертификат не является ценной бумагой.
Современные жилищные субсидии, предоставляемые гражданам для улучшения жилищных условий, как правило, меньше 100% стоимости приобретаемого жилья.
На получение субсидии для приобретения (строительства) жилья могут рассчитывать:
- военнослужащие (за исключением участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих) и приравненные к ним лица, увольняемые со службы в запас или отставку или уволенные со службы, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (получении жилых помещений);
- граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков;
- члены семей военнослужащих, проходивших военную службу по контракту, а также сотрудников федеральных органов внутренних дел, сотрудников противопожарной службы и органов уголовно-исполнительной системы, которые погибли (умерли) в период прохождения службы, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Вдовы (вдовцы) военнослужащих имеют при этом право на получение субсидии, удостоверяемой сертификатом, до повторного вступления в брак;
- работники бюджетных организаций на территории комплекса "Байконур", зарегистрированные администрацией г. Байконура в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и не имеющие жилья на территории РФ;
- лица, пострадавшие от Чернобыльской и других аварий, чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий;
- граждане из подразделений особого риска;
- граждане, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами и состоящие в органах местного самоуправления на учете в качестве нуждающихся в получении жилых помещений;
- граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.
 
Куда обратиться?
Эти граждане должны подать заявление об участии в подпрограмме  "Государственные жилищные сертификаты" федеральной целевой программы "Жилище" в воинские части, организации, учреждения федеральных органов исполнительной власти или в органы местного самоуправления, в которых они состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Необходимые документы
К заявлению прилагаются документы (в зависимости от категории заявителя):
- справка об общей продолжительности военной службы (службы);
- выписка из приказа об увольнении с военной службы (службы) с указанием основания увольнения - для граждан, уволенных с военной службы (службы) и состоящих после увольнения в списках очередников на улучшение жилищных условий (получение жилых помещений) в федеральном органе исполнительной власти;
- выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
- выписка из решения органа по учету и распределению жилья о постановке на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (получении жилых помещений), за исключением граждан, проживающих на территории закрытого военного городка (поселка);
- справка о проживании на территории закрытого военного городка (поселка) - для граждан, проживающих в таком городке (поселке);
- копия удостоверения вынужденного переселенца на каждого совершеннолетнего члена семьи;
- справка территориального органа Федеральной миграционной службы о получении (неполучении) жилого помещения для постоянного проживания, ссуды или субсидии на строительство (приобретение) жилья либо компенсации за утраченное жилье;
- документы, подтверждающие факт прибытия в районы Крайнего Севера или приравненные к ним местности до 1 января 1992 г.;
- копии документов, подтверждающих трудовой стаж в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях;
- копия пенсионного удостоверения - для пенсионеров;
- справка органов государственной службы медико-социальной экспертизы об инвалидности - для инвалидов I и II групп, а также для инвалидов с детства;
- справка органов службы занятости населения по месту постоянного проживания гражданина о признании его в установленном порядке безработным с указанием даты признания гражданина таковым - для безработных;
- копия документа, подтверждающего право на дополнительную площадь жилого помещения (если такое право предоставлено законодательством РФ).
 
Субсидии предоставляются в первую очередь гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий и не имеющим жилых помещений для постоянного проживания.
Основанием для признания граждан не имеющими жилых помещений является:
- отсутствие жилых помещений для постоянного проживания;
- проживание в жилых помещениях специализированного жилищного фонда при отсутствии другого жилого помещения для постоянного проживания;
- проживание на условиях поднайма или временных жильцов при отсутствии другого жилого помещения для постоянного проживания.
 
Субсидия может быть использована гражданами по их желанию:
- на приобретение готового жилья по их выбору;
- на финансирование строительства индивидуального жилого дома в форме перечислений по индивидуальному графику за выполненный объем работ;
- на финансирование приобретения квартиры при участии в достройке многоквартирного дома высокой степени технической готовности (не менее 70%).
 
Расчет размера субсидии производится исходя из социальной нормы общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности, количества членов семьи гражданина - участника подпрограммы (кроме граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера) и норматива стоимости 1 кв. м по России (на 2 полугодие 2012 г. - 32 200 руб.). Расчет размера субсидии для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, производится исходя из норматива общей площади жилого помещения для семей разной численности и средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья в субъекте Российской Федерации, избранном гражданином для постоянного проживания.
Средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья по субъектам Российской Федерации периодически определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. На четвертый квартал 2012 г. для Москвы норматив составляет 90 400 руб., для Санкт-Петербурга - 53 700 руб. Для остальных субъектов РФ он установлен в пределах от 20 700 до 49 450 руб.
Социальная норма общей площади жилья, исходя из которой определяется размер субсидии, устанавливается в следующих размерах:
- для семьи численностью 1 человек - 33 кв. м;
- для семьи численностью 2 человека - 42 кв. м;
- для семьи численностью 3 и более человек - n ? 18 кв. м, где n - число лиц, признаваемых членами семьи в соответствии с жилищным законодательством РФ.
 
Граждане, имеющие жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности (или им и членам их семей на праве общей собственности) могут получить сертификат только если они и члены их семей примут на себя обязательство о безвозмездной передаче принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в государственную или муниципальную собственность. Граждане, проживающие в жилых помещениях по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, могут получить сертификат только в случае, если они и члены их семей примут на себя обязательство освободить и сдать занимаемое жилое помещение.
В рамках подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, предусматривается выделение субсидий на приобретение жилья молодым семьям.
Участницей подпрограммы может быть молодая семья, в том числе неполная - состоящая из 1 молодого родителя и ребенка, если:
- возраст каждого из супругов либо единственного родителя не превышает 35 лет;
- семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий;
- у семьи имеются доходы либо иные денежные средства, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.
 
Право на улучшение жилищных условий с использованием субсидии, удостоверяемой сертификатом, предоставляется только 1 раз. Граждане, использовавшие выделенную субсидию, снимаются с учета по улучшению жилищных условий.
Наряду с федеральной целевой программой в некоторых регионах приняты региональные жилищные программы. Так, в Москве граждане, признанные нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений, имеют право на получение субсидии для приобретения или строительства жилого помещения. Субсидия предоставляется по решению общественной жилищной комиссии в административном округе. Далее необходимо дождаться распоряжения префекта административного округа о предоставлении субсидии. Затем оформляется Свидетельство субсидии для приобретения или строительства жилого помещения, открывается Именной блокированный целевой счет в уполномоченном банке, на который зачисляются средства субсидии. Перечисление субсидии на счет продавца (застройщика) жилья производится только после оплаты в полном объеме получателем субсидии личного взноса, равного разнице между стоимостью приобретаемого жилища и размером субсидии. Стоимость 1 кв.м для расчета субсидии ежеквартально устанавливается Правительством Москвы. Размер субсидии определяется в зависимости от года постановки получателя субсидии на учет.
Следует иметь в виду, что гражданин не может претендовать на получение одновременно московской субсидии и субсидии по федеральной программе, так как нельзя быть одновременно признанным нуждающимся в жилых помещениях и нуждающимся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений. Вместе с тем при определенных условиях граждане могут перейти из одной категории нуждающихся в другую.
 
Помимо предоставления субсидий в некоторых субъектах РФ (например в Москве) организована продажа с рассрочкой платежа жилых помещений, находящихся в собственности этого субъекта. В Москве такой договор купли-продажи заключается на срок до 10 лет при условии внесения покупателем первоначального взноса в размере 30% от выкупной стоимости жилого помещения. Проценты за рассрочку платежа составляют 10,5 % годовых. Предоставление жилых помещений по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа осуществляется не только гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года, но и гражданам, которые признаны нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, в частности, не являющимся малоимущими, но проживающим в жилых помещениях, размер площади которых не соответствует учетной норме на каждого члена семьи (менее 10 кв.м.).
Необходимо отметить, что большинство жилищных программ предлагают улучшение жилищных условий не только путем освобождения прежней жилплощади, но и путем приобретения жилых помещений в дополнение к занимаемым жилым помещениям.
 
 
4.10 Рента и пожизненное содержание с иждивением
 
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
При заключении такого договора допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Рента является договором, для которого установлена обязательность его нотариального удостоверения. Если предметом договора ренты является жилой дом или квартира, то такой договор подлежит также государственной регистрации. До государственной регистрации такой договор считается незаключенным.
Если квартира или дом передается бесплатно, предполагается, что рента является эквивалентом переданного имущества. Тогда к договору ренты применяются правила договора дарения, если это не противоречит существу договора ренты. Когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже.
Рента обременяет жилое помещение, переданное под ее выплату. В случае его отчуждения плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененное рентой жилое помещение в собственность другого лица, несет субсидиарную (т.е. дополнительную к ответственности другого лица, являющегося основным должником) с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.
При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства ее плательщика приобретает право залога на это имущество. Наряду с залогом существенным условием договора ренты может быть использование и других способов обеспечения обязательств. Возможно также страхование в пользу получателя ренты риска нарушения плательщиком своего обязательства по ее выплате. Если плательщик ренты не выполняет своих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных его расторжением.
В случае просрочки выплаты ренты плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты за пользование чужими денежными средствами в размере, установленном законом, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Таким образом, в этих случаях, кроме самой ренты, получателю должны быть уплачены и проценты, и не покрытые ими убытки.
Пожизненное содержание с иждивением представляет собой вид пожизненной ренты. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и/или указанного им третьего лиц либо лиц. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может выражаться в обеспечении потребности получателя в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - и уходе за ним, а также в оплате ритуальных услуг плательщиком ренты. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением.
Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее 2 установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее 2 величин прожиточного минимума на душу населения в целом по России.
Договор может предусматривать возможность замены содержания с иждивением в натуре на выплату в деньгах, как при пожизненной ренте.
Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Получателем пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин (физическое, а не юридическое лицо) независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. В отличие от других видов договора ренты, предметом этого договора является только недвижимое имущество, в том числе, естественно, и жилые помещения.
Правила об обременении рентой недвижимого имущества и о предоставлении права залога на него получателю ренты распространяются на договоры пожизненного содержания с иждивением и имеют своей целью обеспечить защиту имущественных интересов получателя.
Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество (жилое помещение), полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Одновременно плательщик обязан принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.
 
Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
- плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (залог, неустойка, банковская гарантия и др. способы);
- плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
- в других случаях, предусмотренных договором.
 
Выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
 
 
5. Обмен жилыми помещениями
 
5.1 Общие условия и требования к обмену
 
Улучшение жилищных условий возможно, в числе прочего, путем заключения договора обмена жилыми помещениями.
Обмен жилыми помещениями - это встречная замена места постоянной регистрации граждан, проживающих в муниципальных или государственных квартирах. Эта нерыночная операция возникла во времена распределительной системы жилищного обеспечения и является основной операцией, с помощью которой наниматель жилого помещения в государственной (муниципальной) собственности может поменять свое жилье, не расторгая отношений с государством как собственником жилищного фонда.
Договор обмена жилыми помещениями необходимо отличать от договора мены жилыми помещениями, который получил широкое распространение в результате приватизации жилья. По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое, причем признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен. Договор обмена жилых помещений применяется только к квартирам государственного или муниципального жилищных фондов и не применяется к жилым помещениям, находящимся в собственности граждан.
Право нанимателя на обмен жилого помещения возникает из договора социального найма. Причины обмена могут быть различными - изменение семейных правоотношений, места работы и др. При совершении обмена не требуется объяснять наймодателю его причины.
Обменивать можно любые помещения, занимаемые по договору социального найма: жилой дом, часть дома, квартиру, комнату. Сторонами обмена выступают только наниматели и члены их семей. Обязательно письменное согласие на обмен всех членов семьи наймодателя, как проживающих вместе с ним, так и временно отсутствующих. Временные жильцы не могут быть участниками обмена жилых помещений.
Члены семьи нанимателя, проживающие вместе с ним, имеют право требовать от него обмена занимаемого ими жилого помещения на жилье в разных домах или квартирах. Если соглашение об обмене между ними не достигнуто, любой из них вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке. Суд в таких случаях учитывает приведенные сторонами доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (например обстоятельства, препятствующие участникам обмена пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением в силу возраста, состояния здоровья).
Жилые помещения, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, можно обменивать только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Обмен может совершаться как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Количество участников обмена не ограничивается (при соблюдении требований ЖК РФ и иных нормативных правовых актов).
Договор об обмене составляется в письменной форме и подписывается нанимателями фигурирующих в обмене помещений.
Наниматели представляют договор каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения их согласия на обмен. Такое согласие (или отказ) должны быть выданы в письменной форме не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.
Необходимые документы
В заявлении должны содержаться характеристика обмениваемых жилых помещений (адрес, количество комнат, размер общей и жилой площади), ссылка на договор социального найма, стороны договора.
Заявление нанимателя или арендатора должно быть подписано им и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь, а также заверено жилищно-эксплуатационной организацией по местонахождению площади, подлежащей обмену. Если сведения о размере площади, адрес и другие реквизиты в представленных документах имеют расхождения, то к заявлению прикладываются справка БТИ или поэтажный план (кадастровый паспорт) жилого помещения, иные документы для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.
Если на момент подачи заявления кто-либо из зарегистрированных на жилплощади членов семьи отсутствует, то к заявлению должно быть приложено его письменное и заверенное согласие. Отказ члена семьи дать согласие на обмен не может быть обжалован в суд. Однако суд в таком случае примет иск о принудительном обмене.
Кроме того, к заявлению должны быть приложены следующие документы:
- копия ордера на жилое помещение;
- копия договора аренды, а в случае отсутствия в договоре аренды права арендатора на обмен - дополнительное согласие арендодателя (собственника);
- справка органа, регистрирующего граждан по месту жительства, с указанием лиц, проживающих в жилом помещении;
- справка жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг;
- справка арендодателя об отсутствии задолженности по оплате арендных платежей;
- выписка из решения правления (общего собрания) жилищного, жилищно-строительного кооператива о приеме (исключении) в кооператив лица, обменивающегося жилым помещением с членом кооператива, или выписка решения о согласии на обмен - при обмене жилых помещений между членами одного и того же кооператива;
- документы, подтверждающие пребывание в браке или нахождение в родстве между кем-либо из лиц, оставшихся проживать в жилом помещении, часть которого обменивается, и теми, кто въезжает туда;
- согласие органа опеки и попечительства, если один из участников сделки по обмену жилого помещения является лицом, над которым установлены опека и попечительство;
- при обмене жилого помещения ЖК, ЖСК - документы учреждения банка о внесении лицом, вступающим кооператив, паевого взноса либо справка правления кооператива о передаче ему пая выбывшим членом кооператива.
 
Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем в заявлении об обмене делается запись с указанием лица, сдавшего их (участника обмена или его официального представителя).
Наймодатель может отказать в согласии на обмен жилыми помещениями только в случаях, препятствующих обмену, причем его отказ может быть обжалован в судебном порядке.
Заявление собственника должно быть подписано всеми постоянно зарегистрированными на данной жилой площади совершеннолетними независимо от родства и всеми сособственникам (в случае общей совместной собственности).
Согласие на обмен сособственника, не проживающего в данном жилом помещении, может быть выражено в ином документе, подписанном сособственником и удостоверенном соответствующим образом.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения с ними каждым из наймодателей нового договора социального найма жилого помещения.
Если обмениваемые жилые помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, государственная регистрация договора обмена не требуется, поскольку собственник помещений не изменяется.
Текст договора отчуждения должен содержать характеристику отчуждаемого жилья (данные о местонахождении, общей жилой площади, количестве комнат, инвентаризационной оценке, а также реквизиты сторон), указание об основании возникновения права собственности на жилое помещение, сведения о лице (лицах), приобретающем (их) право собственности на жилое помещение. Если право собственности на жилое помещение возникает у нескольких лиц, в тексте договора фиксируется вид общей собственности (долевая, совместная). В договор могут быть включены дополнительные условия, относительно которых достигнуто соглашение сторон.
Если обмен признан недействительным, его участники должны быть переселены в ранее занимаемые ими жилые помещения. При этом виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
 
 
5.2 Когда обмен запрещен
 
Обмен не допускается, если:
- нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания (например грозит обвалом);
- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
 
Отказ наймодателя в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
Ранее действовало правило о запрете обмена, если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. По новому ЖК РФ такого запрета нет, но граждане, которые намеренно для приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся ухудшили свои жилищные условия, принимаются на учет не ранее, чем через 5 лет со дня совершения этих намеренных действий.
 
 
6. Пользование жильем. Коммунальные услуги и платежи
 
6.1 Управление многоквартирным домом
 
В настоящее время происходит реформирование управления жилищно-коммунальным комплексом - осуществляется переход от муниципальных унитарных предприятий (ЖЭКи, ДЭЗы) к другим формам управления. В связи с этим собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления своим домом:
- непосредственное управление собственниками помещений (в том числе и нежилых) в этом доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
 
Выбор или изменение способа управления домом осуществляется на общем собрании собственников помещений.
Помимо выбора способа управления многоквартирным домом к компетенции общего собрания собственников относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек, о капитальном или текущем ремонте общего имущества;
- принятие решений, касающихся формирования и использования фонда капитального ремонта, в том числе и решений о получении кредита на капремонт;
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество;
- другие вопросы.
 
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме (или их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.
Решение общего собрания по вопросу выбора способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих. Это решение должно быть оформлено протоколом. Оно является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда этот собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Следует иметь в виду, что жильцы, проживающие в этом доме по договору социального найма, не вправе участвовать в голосовании. Участниками голосования могут быть только собственники или их представители (в данном случае - представители государственных или муниципальных органов).
Если жильцы не смогли договориться о выборе способа управления, или если принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано, то орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.
По итогам конкурса собственники помещений дома обязаны заключить договор с выигравшей конкурс управляющей компанией. Если кто-либо из собственников уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, при этом уклоняющийся от заключения договора собственник должен будет возместить другой стороне причиненные убытки.
В случае конкурсного выбора управляющей компании не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления, если такое решение не было принято ранее.
 
 
6.2 Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений
 
При непосредственном управлении многоквартирным домом, в котором не более 12 квартир, собственники помещений самостоятельно заключают договоры оказания услуг по содержанию общего имущества и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. В качестве одной стороны подобных договоров выступают все или большинство собственников помещений. Собственники помещений в доме, в котором более 12 квартир, заключают договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией на основании решения общего собрания. При этом в качестве одной стороны таких договоров выступают собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Ответственность за неуплату коммунальных платежей каждый собственник несет только за себя.
На общем собрании собственники могут избрать уполномоченное лицо, которое будет действовать от их имени (например заключать договоры на ремонт, уборку дома).
 
 
6.3 Товарищество собственников жилья
 
Одним из способов управления многоквартирным домом является организация собственниками помещений в доме товарищества собственников жилья.
Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для
- совместного управления общим имуществом в этом доме, либо в отдельных случаях имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких домов;
- обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в доме (совместного использования имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах или собственникам нескольких жилых домов);
- осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг;
- осуществления иной деятельности, связанной с управлением многоквартирным домом (с использованием имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах или собственникам нескольких жилых домов).
Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников. Те собственники, которые не захотели стать членами товарищества, заключают с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.
Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
- нескольких многоквартирных домов, в которых количество квартир в сумме не более 30, если данные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
- нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
 
Товарищество собственников жилья вправе заключать договор управления многоквартирным домом и иные договоры, обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества. Товарищество определяет смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд.
Товарищество может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общей собственности (технический этаж, подвал и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.
Любой член товарищества имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации).
Товарищество самостоятельно устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В случае неуплаты собственником обязательных платежей и взносов товарищество вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения этих расходов, а также полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственником обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов. Ответственность жильцов за неуплату коммунальных платежей будет совместной, то есть от неоплаченных услуг (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение) будет отключен весь дом, в котором создано это товарищество.
Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
- в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
- осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.
 
В целях создания благоприятных условий для деятельности объединений собственников жилья в Москве ТСЖ (а также жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье) с 1 января 2007 г. освобождены от уплаты земельного налога.
 
 
6.4 Управляющая организация
 
Этот способ управления собственники могут выбрать самостоятельно, выбрав при этом и саму управляющую компанию. Кроме того, управляющая компания может быть определена путем проведения открытого конкурса в ситуации, когда сами собственники не смогли выбрать способ управления или управляющую компанию. Без проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся.
Договор управления многоквартирным домом заключается либо с каждым из собственников помещений и обязательно на одинаковых условиях, либо с товариществом собственников жилья, либо с ЖСК или другим специализированным потребительским кооперативом (в лице своих органов управления), созданным собственниками помещений этого дома.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам. Кроме того, управляющая организация вправе осуществлять и любую иную деятельность, направленную на достижение целей управления этим домом. Эти услуги управляющая компания оказывает за плату. Следовательно, при этом способе управления расходы собственников увеличиваются - к коммунальным платежам и расходам на обслуживание и ремонт общего имущества добавится фиксируемая раз в год плата за управление.
Собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за обслуживание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги управляющей организации. Если часть собственников задолжает за коммунальные услуги, то отключить от этих услуг (электро-, водо-, газоснабжение) могут весь дом.
Договор управления может быть заключен на срок не менее 1 года и не более 5 лет, а в случае конкурсного выбора управляющей организации - на срок не более 3 лет. Если по истечении установленного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на таких же условиях.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения этого договора в случае, если до истечения срока его действия общим собранием собственников помещений принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники могут отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора. Для этого также потребуется решение общего собрания.
Управляющая организация представляет собственникам помещений многоквартирного дома ежегодный отчет.
 
 
6.5 Коммунальные услуги
 
К коммунальным услугам относятся осуществление холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления в жилых домах.
При предоставлении коммунальных услуг должна быть обеспечена бесперебойная подача коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю. Перерывы в предоставлении коммунальных услуг не должны превышать продолжительность, соответствующую установленным требованиям к качеству коммунальных услуг. О плановых перерывах предоставления коммунальных услуг жильцы должны быть проинформированы не позднее, чем за 10 рабочих дней до начала перерыва. Допускаются также перерывы в связи со стихийными бедствиями и чрезвычайными ситуациями.
Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства жилого дома.
Все коммунальные услуги должны соответствовать установленным санитарным правилам, контроль за соблюдением которых осуществляют органы государственного санитарно-эпидемиологического надзора.
Под холодным водоснабжением понимается круглосуточное бесперебойное обеспечение потребителя холодной питьевой водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по централизованным сетям холодного водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме либо до водоразборной колонки в случае, когда многоквартирный дом или жилой дом (домовладение) не оборудован соответствующими системами. Горячее водоснабжение должно круглосуточно обеспечивать потребителя горячей водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по централизованным сетям горячего водоснабжения и внутридомовым инженерным системам. При отсутствии централизованного горячего водоснабжения снабжение горячей водой потребителей в многоквартирном доме осуществляется исполнителем путем производства и предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению с использованием внутридомовых инженерных систем, включающих оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии такого оборудования). Услуга водоотведения обеспечивает бесперебойный отвод бытовых стоков из жилого помещения, а также из помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Допустимая продолжительность перерыва подачи холодной или горячей воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца, 4 часа единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали - 24 часа. Исключением являются аварии в централизованных сетях инженерно-технического обеспечения холодного водоснабжения. 1 раз в год допускается перерыв в подаче горячей воды после письменного уведомления жильцов для проведения профилактических работ. Температура горячей воды в точке разбора должна быть:
- не менее 60 °С и не более 75 °С - для открытых систем централизованного теплоснабжения;
- не менее 50 °С и не более 75 °С - для закрытых систем централизованного теплоснабжения.
 
Давление в системе холодного водоснабжения должно составлять от 0,03 МПа до 0,6 МПа, а в системе горячего водоснабжения - от 0,03 МПа до 0,45 МПа.
Допустимая продолжительность перерыва водоотведения должна быть не более 8 часов суммарно и не более 4 часов единовременно в продолжение одного месяца.
Электроснабжение жилого помещения предполагает круглосуточное бесперебойное обеспечение потребителя электрической энергией надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по централизованным сетям электроснабжения и внутридомовым инженерным системам. Напряжение и частота при этом должны соответствовать действующим федеральным стандартам. Допустимая продолжительность перерыва электроснабжения:
- 2 часа - при наличии двух независимых взаимно резервирующих источников питания;
- 24 часа - при наличии одного источника питания.
 
Газоснабжением является круглосуточное бесперебойное обеспечение потребителя газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по ентрализованным сетям газоснабжения и внутридомовым инженерным системам, а также продажа бытового газа в баллонах. Допускается перерыв газоснабжения, но не более 4 часов (суммарно) в течение месяца. Давление сетевого газа должно быть в пределах от 0,0012 МПа до 0,003 МПа.
Предоставление услуги по отоплению жилого помещения означает поддержание в жилом помещении, отапливаемом по присоединенной сети, температуры воздуха не ниже +18°С (в угловых комнатах - + 20 °С), а также продажу твердого топлива при наличии печного отопления. В районах со среднесуточной температурой - 31 °С и ниже температура воздуха в жилых помещениях не должна быть ниже + 20 °С. Такие требования применяются при температуре наружного воздуха не ниже расчетной при проектировании системы отопления и при условии выполнения обязательных мер по утеплению помещений.
Услуга по отоплению предоставляется в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха. В домах, где тепловая энергия подается по сети централизованного теплоснабжения, отопительный сезон начинается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже +8 °С, а конец отопительного периода - при среднесуточной температуре наружного воздуха выше +8 °С в течение 5 суток подряд. Отопительный период должен начинаться или заканчиваться со дня, следующего за последним днем указанного периода. Если при отсутствии централизованного теплоснабжения предоставление коммунальной услуги по отоплению осуществляются с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, то даты начала и окончания отопительного периода устанавливаются решением собственников помещений в многоквартирном доме или собственниками жилых домов. В случае непринятия собственниками такого решения отопительный период начинается и заканчивается в установленные уполномоченным органом сроки начала и окончания отопительного периода при подаче тепловой энергии для нужд отопления помещений во внутридомовые инженерные системы по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения.
Допустимая продолжительность перерыва отопления:
- не более 24 часов (суммарно) в течение одного месяца отопительного периода;
- не более 16 часов единовременно при температуре воздуха в жилом помещении от 12 °С до нормативной;
- не более 8 часов единовременно при температуре воздуха в жилом помещении от 10 до 12 °С;
- не более 4 часов единовременно при температуре воздуха в жилом помещении от 8 до 10 °С.
 
В ночное время (от 0.00 до 5.00) допускается снижение нормативной температуры, но не более чем на 3°С. Допустимое превышение нормативной температуры - не более 4°С.
Исполнителями коммунальных услуг в зависимости от выбранного способа управления домом могут быть:
- управляющая организация, в обязанности которой входит предоставление всех коммунальных услуг в зависимости от имеющейся степени благоустройства многоквартирного дома;
- товарищество собственников жилья (жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив), в обязанности которого входит предоставление всех коммунальных услуг в зависимости от имеющейся степени благоустройства многоквартирного дома;
- иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы (в том числе ресурсоснабжающая организация) - только при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме или при предоставлении коммунальных услуг собственникам жилых домов.
 
Исполнитель коммунальных услуг обязан самостоятельно или с привлечением других лиц обслуживать внутридомовые инженерные системы, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, устранять аварии, а также выполнять заявки потребителей в установленные сроки.
 
 
6.6 Претензии к качеству коммунальных услуг
 
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за бесперебойное предоставление и качество коммунальных услуг. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за предоставлением коммунальных услуг.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за предоставление коммунальных услуг.
При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами.
 
При обнаружении неполадок в работе внутридомовых инженерных систем и (или) инженерных коммуникаций и оборудования, расположенных вне дома, исполнитель должен проинформировать потребителя в течение суток (в случае его личного обращения - немедленно), о причинах и предполагаемой продолжительности приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также о причинах нарушения качества предоставления коммунальных услуг.
Куда обратиться?
Если жильцы обнаружили неисправности или аварии во внутриквартирном оборудовании, внутридомовых инженерных системах, а также при обнаружении иных нарушений качества предоставления коммунальных услуг, они обязаны немедленно сообщать о них в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или в иную службу, указанную исполнителем, а при наличии возможности - принимать все меры по устранению таких неисправностей и аварий. Сообщение исполнителю о неполадках может быть сделано в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации аварийно-диспетчерской службой.
Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить потребителю сведения о лице, принявшем заявку (фамилию, имя и отчество), регистрационный номер заявки и время ее приема. Если сотруднику аварийно-диспетчерской службы известны причины неполадок, он обязан немедленно сообщить об этом потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации заявок.
При этом если исполнителем является ресурсоснабжающая организация, которая несет ответственность за качество предоставления коммунальной услуги до границы раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, и сотруднику аварийно-диспетчерской службы такой организации известно, что причины нарушения качества коммунальной услуги возникли во внутридомовых инженерных сетях, то он обязан сообщить об этом обратившемуся потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации сообщений. При этом сотрудник аварийно-диспетчерской службы, если ему известно лицо, привлеченное собственниками помещений для обслуживания внутридомовых инженерных систем, обязан незамедлительно довести до такого лица полученную от потребителя информацию. Если же причины неизвестны, то назначается проверка, которая должна быть проведена в месте прохождения указанной границы. Время проведения проверки в таких случаях назначается не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги, если с потребителем не согласовано иное время.
В других случаях, если сотруднику аварийно-диспетчерской службы не известны причины нарушения качества коммунальной услуги, он обязан согласовать с потребителем дату и время проведения проверки факта нарушения качества коммунальной услуги. При этом работник аварийно-диспетчерской службы обязан немедленно после получения сообщения потребителя уведомить ресурсоснабжающую организацию, у которой исполнитель приобретает коммунальный ресурс для предоставления потребителям коммунальной услуги, дату и время проведения проверки.
По результатам проверки составляется акт проверки, который подписывается потребителем и исполнителем (или его представителем). 1 экземпляр акта передается потребителю, второй экземпляр остается у исполнителя, остальные экземпляры передаются заинтересованным лицам, участвующим в проверке. Если потребитель и исполнитель не пришли к единому решению относительно качества предоставления коммунальных услуг, то ими определяется порядок проведения дальнейшей проверки качества коммунальной услуги.
Любой заинтересованный участник проверки вправе инициировать проведение экспертизы качества коммунальной услуги.
Если для проведения экспертизы качества коммунальной услуги необходим отбор образца соответствующего коммунального ресурса, то исполнитель обязан произвести или организовать проведение отбора такого образца. В этом случае в акте проверки должно быть указано кем инициировано проведение экспертизы, кем, в каких условиях и в какую емкость произведен отбор образца, каковы параметры качества отобранного образца (если их возможно определить), в какие сроки, куда и каким участником проверки отобранный образец должен быть передан для проведения экспертизы, порядок уведомления заинтересованных участников проверки о результатах экспертизы. Исполнитель обязан получить и приобщить к акту проверки экспертное заключение, содержащее результаты экспертизы, а также не позднее 3 рабочих дней с даты получения экспертного заключения передать его копии всем заинтересованным участникам проверки, которые участвовали в проверке.
Если проведение экспертизы возможно в месте предоставления коммунальной услуги, то потребитель и исполнитель, иные заинтересованные участники проверки определяют дату и время проведения повторной проверки качества коммунальной услуги с участием приглашенного эксперта. В этом случае в акте проверки должны быть указаны дата и время проведения повторной проверки, кем инициировано проведение экспертизы, каким участником проверки будет приглашен эксперт, из какой организации должен быть приглашен эксперт (если это определено заинтересованными участниками проверки на момент составления акта проверки).
Расходы на проведение экспертизы, инициированной потребителем, несет исполнитель. Если в результате экспертизы, инициированной потребителем, установлено отсутствие факта нарушения качества коммунальной услуги, то потребитель обязан возместить исполнителю расходы на ее проведение. Расходы на проведение экспертизы, инициированной иным участником проверки, несет такой участник.
Если ни один из заинтересованных участников проверки не инициировал проведение экспертизы качества коммунальной услуги, но при этом между потребителем и исполнителем, иными заинтересованными участниками проверки существует спор относительно факта нарушения качества коммунальной услуги, то определяются дата и время проведения повторной проверки качества коммунальной услуги с участием приглашенных исполнителем представителей государственной жилищной инспекции РФ, представителей общественного объединения потребителей. В этом случае в акте проверки должны быть указаны дата и время проведения повторной проверки. Акт повторной проверки подписывается помимо заинтересованных участников проверки также представителем государственной жилищной инспекции и представителем общественного объединения потребителей.
Временем начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается:
- время доведения потребителем до сведения аварийно-диспетчерской службы сообщения о факте нарушения качества коммунальной услуги, указанные исполнителем в журнале регистрации сообщений потребителей, если в ходе проведенной в соответствии с настоящим разделом проверки такой факт будет подтвержден, в том числе по результатам проведенной экспертизы;
- время обнаружения исполнителем факта нарушения качества коммунальной услуги всем или части потребителей, указанные исполнителем в журнале учета таких фактов;
- время начала нарушения качества коммунальной услуги, зафиксированное коллективным (общедомовым), общим (квартирным) или индивидуальным приборами учета, - если указанные приборы учета и средства измерения способны сохранять зафиксированные сведения.
 
В случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя или совместно проживающих с ним лиц, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель (или его представитель) и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт, в котором фиксируется факт причинения такого ущерба. Такой акт должен быть составлен исполнителем и подписан его уполномоченным представителем не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. В случае невозможности подписания акта потребителем (или его представителем) он должен быть подписан двумя очевидцами.
Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие нарушения качества предоставления коммунальных услуг или вследствие непредоставления потребителю полной и достоверной информации о предоставляемых коммунальных услугах, подлежит возмещению исполнителем в полном объеме независимо от вины исполнителя. Право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие нарушения качества предоставления коммунальных услуг, признается за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с исполнителем или нет. Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя, подлежит возмещению в течение 10 лет со дня предоставления коммунальной услуги. При этом требования, предъявленные по истечении 3 лет со дня возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за 3 года, предшествовавшие предъявлению иска.
 
Период предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается оконченным:
- с даты и времени доведения потребителем до сведения аварийно-диспетчерской службы исполнителя сообщения о возобновлении предоставления ему коммунальной услуги надлежащего качества;
- с момента установления исполнителем факта возобновления предоставления коммунальной услуги надлежащего качества всем потребителям, указанных исполнителем в журнале регистрации таких фактов;
- с даты и времени, указанных в акте о результатах проверки по итогам устранения причин нарушения качества коммунальной услуги. Если исполнитель не имеет возможности установить период нарушения качества коммунальной услуги, то он обязан провести проверку устранения причин нарушения качества коммунальной услуги потребителю, который обращался с сообщением в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя;
- с даты и времени возобновления предоставления коммунальной услуги надлежащего качества, которые зафиксированы коллективным (общедомовым), общим (квартирным), индивидуальным прибором учета, если указанные приборы учета способны сохранять зафиксированные сведения.
 
При непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, оформленных надлежащим образом, потребители коммунальных услуг вправе требовать соответствующего перерасчета платы за коммунальные услуги, уплаты исполнителем неустоек (штрафов, пеней) в порядке и случаях, предусмотренных федеральными законами и договором. Наряду с этим потребители вправе требовать от исполнителя возмещения убытков и вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу потребителя (проживающих совместно с ним лиц) вследствие непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также возмещения морального вреда. Если вред не будет возмещен в добровольном порядке, то спор может быть разрешен только судом. Потребители вправе обратиться в территориальные управления Роспотребнадзора с просьбой участвовать в судебной защите их нарушенных прав.
Исполнитель освобождается от ответственности за ухудшение качества коммунальных услуг, если докажет, что оно произошло вследствие нарушения потребителем установленных правил потребления коммунальных услуг или вследствие обстоятельств непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязательств со стороны контрагентов исполнителя или действия (бездействие) исполнителя, включая отсутствие у исполнителя необходимых денежных средств.
Исполнитель коммунальных услуг имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время в занимаемое им жилое помещение работников или представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий - в любое время.
 
 
6.7 Коммунальные платежи
 
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета.
Приборы учета могут быть как для одной квартиры (индивидуальные), так и для всего дома (коллективные).
При отсутствии в квартире индивидуального прибора учета и наличии общедомового размер платы за коммунальные услуги будет исчисляться исходя из показаний общедомового учета и количества зарегистрированных жильцов в квартире, а плата за отопление будет рассчитываться исходя из площади квартиры. Таким образом, две семьи с одинаковым количеством членов в такой ситуации будут платить равную плату, даже если одна из них пользуется коммунальными услугами (например холодной и горячей водой) намного больше другой.
Показания общедомовых приборов учета снимает 1 раз в месяц исполнитель коммунальных услуг (его представители). Показания индивидуальных приборов учета снимают сами жильцы. Исполнитель обязан проводить проверки достоверности представленных потребителями сведений о показаниях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета путем сверки их с показаниями соответствующего прибора учета на момент проверки. Такие проверки должны проводиться исполнителем не реже 1 раза в год, а если проверяемые приборы учета расположены в жилом помещении потребителя, то не чаще 1 раза в 3 месяца.
Плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно, до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата. Договором управления многоквартирным домом может быть установлен иной срок. Плата за коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представляемых исполнителем услуг не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата.
Информация об изменении размера платы за коммунальные услуги, тарифов или нормативов направляется исполнителем потребителю (в письменной форме) не позднее, чем за 30 дней до даты выставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за коммунальные услуги по новым тарифам или нормативам (если иной срок не установлен договором).
Если иное не установлено договором, потребители вправе сами решать, каким способом производить оплату:
- оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета;
- оплачивать коммунальные платежи почтовыми переводами;
- поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо них;
- вносить плату за коммунальные услуги за прошедший месяц частями, не нарушая установленный срок окончания ее внесения;
- осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев.
 
Жильцы, несвоевременно или не полностью внесшие плату за коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Неиспользование жильцами коммунальных услуг не является основанием невнесения платы за коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан. Так, при отсутствии жильца в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение (если в жилом помещении нет соответствующих индивидуальных приборов учета). Перерасчет осуществляется в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного до начала периода временного отсутствия потребителя или не позднее 30 дней после окончания периода временного отсутствия жильца.
В случае подачи заявления о перерасчете до начала периода временного отсутствия потребителя перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем за указанный в заявлении период временного отсутствия потребителя, но не более чем за 6 месяцев. Если по истечении 6 месяцев период временного отсутствия потребителя продолжается и потребитель подал заявление о перерасчете за последующие расчетные периоды в связи с продлением периода временного отсутствия, то перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем за период, указанный в заявлении о продлении периода временного отсутствия потребителя, но не более чем за 6 месяцев, следующих за периодом, за который исполнителем произведен перерасчет размера платы за коммунальные услуги.
Если потребитель, подавший заявление о перерасчете до начала периода временного отсутствия, не представил документы, подтверждающие продолжительность его отсутствия, или представленные документы не подтверждают временное отсутствие потребителя в течение всего или части периода, указанного в заявлении о перерасчете, исполнитель начисляет плату за коммунальные услуги за период неподтвержденного отсутствия в полном размере и вправе применить предусмотренные законом последствия несвоевременного и (или) неполного внесения платы за коммунальные услуги.
В случае подачи заявления о перерасчете в течение 30 дней после окончания периода временного отсутствия к заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства. Документом, подтверждающим временное отсутствие потребителя, могут являться:
- копия командировочного удостоверения копия решения (приказа, распоряжения) о направлении в служебную командировку или справка о служебной командировке с приложением копий проездных билетов;
- справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении или на санаторно-курортном лечении;
- проездные билеты, оформленные на имя потребителя (если имя потребителя указывается в таких документах в соответствии с правилами их оформления), или их копии. В случае оформления проездных документов в электронном виде исполнителю предъявляется их распечатка на бумажном носителе, а также выданный перевозчиком документ, подтверждающий факт использования проездного документа (посадочный талон в самолет, иные документы);
- счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;
- справка органа, осуществляющего временную регистрацию,, о временной регистрации потребителя по месту его временного пребывания или ее заверенная копия;
- справка организации, осуществляющей вневедомственную охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал, подтверждающая начало и окончание периода, в течение которого жилое помещение находилось под непрерывной охраной и пользование которым не осуществлялось;
- справка дачного, садового, огороднического товарищества, подтверждающая период временного пребывания гражданина по месту нахождения дачного, садового, огороднического товарищества;
- иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя.
 
 
6.8 Льготы по оплате, субсидии, компенсации
 
Если расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, то граждане, осуществляющие эти расходы, имеют право на предоставление субсидии. При этом учитываются не реальные расходы, а расходы, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Во всех регионах для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму. Орган местного самоуправления может установить для расчета субсидий стандарты, отличные от региональных, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии.
Региональные стандарты и максимально допустимая доля расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Например, в Москве размер стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой при расчете субсидий, составляет для:
- одиноко проживающего гражданина - 33 кв. м общей площади жилого помещения;
- семьи, состоящей из двух человек, - 42 кв. м общей площади жилого помещения;
- семьи, состоящей из трех и более человек, - 18 кв. м общей площади жилого помещения на каждого члена семьи.
 
В 2013 г. в Москве действует следующий стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг, используемый для расчета субсидий для:
- одиноко проживающего гражданина в размере 2 403,94 руб. в месяц (с 1 июля 2013 г. - 2 639,71 руб. в месяц) ;
- семьи, состоящей из двух человек, в размере 1 945,27 руб. в месяц на каждого члена семьи (с 1 июля 2013 г. - 2 129,51 руб. в месяц);
- семьи, состоящей из трех и более человек, в размере 1 835,62 руб. в месяц на каждого члена семьи (с 1 июля 2013 г. - 2 007,59 руб. в месяц).
 
Размер стандарта максимально допустимой доли расходов москвичей на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи составляет при:
- среднедушевом доходе семьи или доходе одиноко проживающего гражданина свыше 800 руб. в месяц, но не более 2 000 руб. в месяц, - 3%;
- среднедушевом доходе семьи или доходе одиноко проживающего гражданина свыше 2 000 руб. в месяц, но не более 2 500 руб. в месяц, - 6%;
- среднедушевом доходе семьи или доходе одиноко проживающего гражданина свыше 2 500 руб. в месяц - 10%.
 
При среднедушевом доходе семьи или доходе одиноко проживающего гражданина 800 и менее руб. в месяц граждане освобождаются от оплаты жилого помещения и коммунальных услуг в пределах нормативной площади жилого помещения.
 
Право на субсидии имеют:
- пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
- наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
- члены жилищных кооперативов;
- собственники жилых помещений.
Примечание. Этот список исчерпывающий. Например, рентополучатели, проживающие в жилом помещении частного жилищного фонда на основании договора пожизненного содержания с иждивением, не могут претендовать на получение субсидии.
 
Помимо перечисленных требований гражданин, претендующий на получение субсидии, должен одновременно соответствовать следующим условиям:
- наличие гражданства Российской Федерации или распространение на иностранного гражданина соответствующего международного договора Российской Федерации;
- наличие регистрационного учета (регистрации) по месту постоянного жительства в жилом помещении, для оплаты которого гражданин обращается за субсидией;
- отсутствие задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг или заключение и (или) выполнение гражданами соглашений по ее погашению.
 
Субсидии предоставляются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченным им учреждением на основании заявлений заинтересованных граждан с учетом всех постоянно проживающих совместно с ними членов их семей. Если близкий родственник проживает в квартире не в качестве члена семьи, а по договору безвозмездного пользования жилым помещением, то он не будет учитываться при расчете субсидии, в том числе и при совокупном доходе семьи.
 
Пример
Бабушка прописала у себя внука. Если регистрация внука осуществлялась как члена семьи, то все стандарты исчисляются исходя из численности 2 человека. Если доходы внука значительные, то бабушка субсидию получить не сможет.
 
К заявлению необходимо приложить документы, перечень которых установлен Правительством РФ.
Необходимые документы
Для получения субсидии граждане или лица, уполномоченные ими на основании доверенности, представляют в уполномоченный орган по месту постоянного жительства заявление о предоставлении субсидии с приложением следующих документов:
- копии документов, подтверждающих правовые основания отнесения лиц, проживающих совместно с заявителем по месту постоянного жительства, к членам его семьи (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена). При наличии разногласий между заявителем и проживающими совместно с ним по месту постоянного жительства лицами по вопросу принадлежности к одной семье уполномоченный орган учитывает в качестве членов семьи заявителя лиц, признанных таковыми в судебном порядке;
- копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования заявителем жилым помещением, в котором он зарегистрирован по месту постоянного жительства (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена);
- документы, содержащие сведения о лицах, зарегистрированных совместно с заявителем по месту его постоянного жительства. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан представить документы, подтверждающие правовые основания проживания в этом жилом помещении граждан, не указанных в заявлении;
- документы, подтверждающие доходы заявителя и членов его семьи, учитываемые при решении вопроса о предоставлении субсидии;
- документы, содержащие сведения о платежах за жилое помещение и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления о предоставлении субсидии месяц, и о наличии (отсутствии) задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан представить документы, подтверждающие размер вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги;
- копии документов, подтверждающих право заявителя и (или) членов его семьи на льготы, меры социальной поддержки, компенсации по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена);
- копии документов, удостоверяющих принадлежность заявителя и членов его семьи к гражданству Российской Федерации и (или) государства, с которым Российской Федерацией заключен международный договор, в соответствии с которым предусмотрено предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена).
 
Субсидия назначается на определенный срок (как правило, на 6 месяцев). По истечении этого срока необходимо обновить все необходимые документы.
Субсидия начисляется с момента обращения гражданина. Это значит, что если право на субсидию возникло раньше, то выплаты субсидии за прошедшие месяцы осуществляться не будут.
Субсидии перечисляются гражданам на банковские счета до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если по состоянию здоровья, в силу возраста, из-за отсутствия пешеходной или транспортной доступности получатели субсидий не имеют возможности открывать банковские счета и пользоваться ими, то получить субсидию можно на дом через организации связи.
При несвоевременном перечислении сумм субсидий гражданин вправе потребовать их перечисления в судебном порядке и начисления процентов, предусмотренных гражданским законодательством.
 
Наряду с субсидиями для отдельных категорий граждан установлены льготы. Льготы устанавливаются отдельно на оплату жилья в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и на оплату коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда). Льготы на оплату жилья частного жилищного фонда, в частности в ЖСК, не предусмотрены.
Размер таких льгот устанавливается в регионах, но часто федеральные власти определяют их минимальный размер. Например, инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50% оплаты жилья (в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда) и коммунальных услуг (в любых домах). С 1 января 2011 г. 50%-ная скидка при оплате коммунальных услуг представляется также членам семей инвалидов войны, проживающих совместно с ними (в пределах нормативов).
Если гражданин имеет право на льготы по двум или более основаниям, то по каждой услуге льготы начисляются по одному из оснований в соответствии с выбором гражданина или исходя из максимальной скидки с оплаты услуги. По разным услугам при этом могут применяться разные льготы.
 
Отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
Следует иметь в виду, что такие компенсации включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
 
 
7. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при сделках с жильем
 
См. также раздел Налоги - Налог на доходы физических лиц (НДФЛ, подоходный налог), Налог на имущество физических лиц. О земельном налоге на участки, на которых расположены многоквартирные дома, см. раздел Налоги - Земельный налог - Налогоплательщики, база и ставки налога.
Доходы, полученные в результате отчуждения (продажи, ренты) жилого помещения, а также при сдаче жилья в аренду, подлежат налогообложению. Ставка налога составляет 13% от полученного дохода.
Примечание. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. Полученное (в том числе бесплатно) по договору ренты имущество не является доходом плательщика ренты. Вопрос о доходе в виде полученного по договору ренты имущества может возникнуть в отдельных случаях прекращения договора. Что касается получателей ренты, то предоставляемое им плательщиками ренты содержание является доходом, облагаемым НДФЛ по ставке 13%.
 
Налог на доходы платят физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, а также нерезиденты, которые получают доходы от источников в Российской Федерации.
Налоговым периодом по НДФЛ является календарный год.
Сумма налога рассчитывается в полных рублях (сумма менее 50 коп. отбрасывается, а 50 коп. и более округляются до полного рубля).
Физические лица уплачивают налог на доходы, полученные при реализации жилья или сдачи его в аренду самостоятельно путем подачи налоговой декларации.
Налог уплачивается путем подачи налоговой декларации.
Декларация должна быть представлена не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным.
Декларацию можно подать в налоговый орган лично или через своего представителя, можно направить в виде почтового отправления с описью вложения или передать по телекоммуникационным каналам связи. При отправке по почте днем представления декларации считается дата почтовой отправки. При передаче налоговой декларации по телекоммуникационным каналам связи днем ее представления считается дата ее отправки.
 
Налоговые вычеты при покупке и продаже жилья
Законодательством предусмотрена возможность вычета части сумм уплаченных налогов (так называемые налоговые вычеты). Налоговые вычеты не являются возвратом тех сумм, которые пошли на оплату покупки. Они представляют собой уменьшение общей суммы налога за счет уменьшения налоговой базы.
При покупке недвижимости налогоплательщик вправе уменьшить свои доходы на суммы, полученные от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе при условии, что имущество находилось в его собственности не менее 3 лет - в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже этого имущества, а если имущество находилось в собственности менее 3 лет - не более 1 000 000 руб.
Налоговый вычет предоставляется также на суммы, израсходованные на новое строительство или приобретение жилья на территории России. Размер вычета не может превышать 2 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Займы должны быть получены от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованы налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение жилья.
При строительстве жилья размер вычета включает суммы фактических расходов, в которые могут включаться расходы:
- на разработку проектно-сметной документации;
- на приобретение строительных и отделочных материалов;
- на приобретение жилого дома, в том числе недостроенного;
- связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома) и отделке;
- на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание их автономных источников и т.д..
 
Необходимые документы
Для подтверждения права на вычет налогоплательщик должен представить:
- при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе недостроенного) или доли в нем - документы, подтверждающие право собственности на него;
Примечание. При подаче декларации необходимо представить свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество или иной документ, устанавливающий право собственности на квартиру (жилой дом).
- при приобретении квартиры, комнаты, долей в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о ее (их) приобретении, акт передачи или документы, подтверждающие право собственности;
- платежные документы, подтверждающие уплату денежных средств (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
 
Между общими собственниками имущественный налоговый вычет распределяется в соответствии с их долями собственности либо в соответствии с их письменным заявлением (в случае общей совместной собственности) - в любой пропорции, включая 100% и 0%. Согласовывая порядок распределения имущественного налогового вычета, каждый из совладельцев (в том числе и тот, который получает вычет в размере 0%) реализует свое право на получение имущественного налогового вычета. Повторное предоставление права на получение этого имущественного налогового вычета не допускается.
Родитель, приобретший за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, имеет право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными им расходами.
Имущественный налоговый вычет не применяется, если оплату расходов производил работодатель или иное лицо, если оплата производилась за счет средств материнского (семейного) капитала, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, а также если сделка купли-продажи совершена между взаимозависимыми физическими лицами.
 
Куда обратиться?
Имущественный вычет можно получить двумя способами:
- обратившись непосредственно в налоговый орган;
- обратившись в налоговый орган через налогового агента.
Вычет может быть предоставлен налогоплательщику на работе до окончания налогового периода, если он обратится к работодателю (налоговому агенту) и при этом налоговый орган подтвердит его право на вычет.
Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в течение налогового периода только у одного работодателя, которому он представляет соответствующее письменное заявление, а также выданное налоговым органом уведомление.
 
Необходимые документы
Для получения уведомления о подтверждении права на вычет налогоплательщик должен представить в налоговый орган письменное заявление, в котором указываются:
- паспортные данные;
- адрес постоянного места жительства;
- ИНН (при его наличии);
- данные о работодателе (наименование, ИНН, КПП организации либо фамилия, имя, отчество и ИНН индивидуального предпринимателя);
- размер вычета по суммам, направленным на новое строительство (приобретение) жилого дома, квартиры или доли в них;
- размер вычета по суммам, направленным на погашение процентов по целевым (займам) кредитам.
Вместе с заявлением подаются:
- договор о приобретении, документы, подтверждающие право собственности на жилой дом, квартиру или долю (доли) в них;
- платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы).
 
В течение 30 дней налоговый орган должен рассмотреть заявление, проверить документы и выдать налогоплательщику уведомление или отказать в этом. Уведомление представляется в бухгалтерию по месту работы. Бухгалтерия должна предоставить вычет за весь календарный год, в котором возникло право на вычет, независимо от того, в каком месяце налогового периода получено уведомление.
Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета при приобретении жилья не допускается.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток, в отличие от других вычетов, может быть перенесен на следующие годы до полного его использования.
Имущественный налоговый вычет предоставляется только на целый объект недвижимости. Если, например, муж и жена приобретают квартиру в общую долевую собственность, то вычет предоставляется каждому из них в соответствии с его долей. Каждый из супругов должен представить платежные документы, подтверждающие факт самостоятельной оплаты своей доли в квартире.
При приобретении имущества в общую совместную собственность - размер вычета распределяется по договоренности между всеми совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.
 
Пример
Супруги приобрели в равнодолевую собственность в 2008 г. квартиру за 1,6 млн. руб. Согласно платежным документам каждый из них заплатил по 800 тыс. руб. Доход супруга за 2008 г., облагаемый НДФЛ по ставке 13%, составил 1,2 млн. руб., доход супруги - 600 тыс. руб. Предельный размер имущественного налогового вычета предоставляется только по объекту недвижимости в целом. Поэтому если супруги приобрели квартиру в долевую собственность, то имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из них в соответствии с его долей собственности. Размер вычета, которым может воспользоваться каждый из супругов, составляет 500 тыс. руб. (1 000 000: 2). В соответствии с платежными документами, подтверждающими оплату каждым из супругов своей доли собственности в приобретенной ими квартире и необходимыми для представления имущественного налогового вычета, каждый из супругов вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме 500 тыс. руб. При этом сумма НДФЛ, подлежащая возврату из бюджета, для каждого из супругов составит 65 тыс. руб. (500 000 х 0,13).
 
Допускается применение обоих вычетов одновременно при приобретении и продаже квартиры в одном налоговом периоде при условии, что налогоплательщик ранее не пользовался вычетом при покупке и имел облагаемые НДФЛ доходы, по которым налоговая база уменьшается на сумму вычета.
О налоговых вычетах см. также раздел Налоги - Имущественные налоговые вычеты.
 
 
8. Образцы документов
 
Примерная форма доверенности на приватизацию жилого помещения
Примерная форма заявления о приватизации жилого помещения
Примерная форма заявления об отказе от участия в приватизации
Примерная форма договора дарения доли квартиры
Примерная форма договора дарения жилого дома
Примерная форма договора мены жилых домов
Примерная форма договора мены жилого дома на квартиру (между физическими лицами)
Примерная форма договора мены земельного участка с жилым домом на квартиру (с доплатой разницы в цене)
Примерная форма договора мены жилого дома на земельный участок
Примерная форма договора купли-продажи квартиры
Примерная форма договора купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием жилищных сертификатов
Примерная форма договора купли-продажи жилого помещения (оплата производится жилищными сертификатами и денежными средствами)
Примерная форма договора продажи квартиры в рассрочку по программе помощи молодой семье
Примерная форма договора продажи в рассрочку земельного участка и жилого дома на нем, который будет построен в будущем (по программе помощи молодой семье)
Примерная форма договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру
Примерная форма договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Примерная форма договора купли-продажи доли в общей собственности на жилой дом
Примерная форма договора купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)
Примерная форма договора купли-продажи доли жилого дома
Примерная форма договора купли-продажи жилого дома (между физическими лицами)
Примерная форма договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) между физическими лицами
Примерная форма договора купли-продажи гражданином в собственность квартиры, занимаемой им в доме общественного жилищного фонда
Примерная форма договора купли-продажи жилого дома
Примерная форма договора купли-продажи жилого дома усадебного типа с надворными постройками
Примерная форма договора купли-продажи жилого дома, принадлежащего несовершеннолетним
Примерная форма договора пожизненного содержания с иждивением (общая форма)
Примерная форма договора пожизненного содержания с иждивением (под выплату ренты передается индивидуальный жилой дом за плату)
Примерная форма договора пожизненного содержания с иждивением (под выплату ренты передается квартира бесплатно)
Примерная форма договора пожизненного содержания с иждивением (под выплату ренты передается квартира за плату)
Примерная форма договора пожизненного содержания с иждивением (замена пожизненного содержания периодическими платежами)
Примерная форма договора пожизненного содержания с иждивением в целях социальной поддержки одиноких и одиноко проживающих граждан (замена пожизненного содержания периодическими платежами)
Примерная форма договора пожизненного содержания с иждивением в целях социальной поддержки одиноких и одиноко проживающих граждан
Примерная форма договора пожизненного содержания с иждивением (под выплату ренты передается индивидуальный жилой дом бесплатно)
Примерная форма договора пожизненной ренты в пользу третьего лица (с передачей от физического лица в собственность Плательщику ренты земельного участка взамен выплаты пожизненной ренты Получателю ренты)
Примерная форма договора пожизненного содержания с иждивением (под выплату ренты передается земельный участок с расположенными на нем строениями)
Примерная форма договора пожизненной ренты в пользу нескольких граждан
Примерная форма договора найма жилого помещения (квартиры) гражданином у гражданина
Примерная форма договора найма жилого помещения
Примерная форма договора найма изолированной комнаты в жилом доме
Примерная форма договора найма комнаты в жилом доме
Примерная форма договора найма жилого помещения физическим лицом у члена жилищного кооператива
Примерная форма договора найма жилого помещения физическим лицом у жилищного кооператива
Примерная форма договора найма жилого помещения физическим лицом у члена ТСЖ
Примерная форма договора найма жилого помещения физическим лицом у товарищества собственников жилья
Примерная форма договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Примерная форма договора об ипотеке квартиры (жилого дома) (ипотека имущества, приобретаемого за счет кредита)
Примерная форма искового заявления о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения (отказ от участия в приватизации совершен гражданином, впоследствии признанным недееспособным)
Примерная форма искового заявления о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения (отказ от участия в приватизации совершен под влиянием заблуждения и собственниками нарушена договоренность об условиях такого отказа)
Примерная форма искового заявления о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения (отказ от участия в приватизации совершен гражданином, не способным понимать значения своих действий)
Примерная форма искового заявления о признании недействительным отказа в приватизации занимаемого жилого помещения
Примерная форма искового заявления о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного лицом, не способным понимать значения своих действий, недействительным
Примерная форма искового заявления о расторжении договора пожизненной ренты
Примерная форма договора на оказание услуг по согласованию переустройства/перепланировки объекта недвижимого имущества
Примерная форма претензии организации, оказывающей коммунальные услуги, о ненадлежащем их исполнении
Примерная форма искового заявления о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства
Примерная форма доверенности на приобретение недвижимости
Примерная форма доверенности на продажу объекта недвижимости (жилое помещение)
Примерная форма доверенности на сдачу жилого помещения внаем
Примерная форма доверенности на продажу жилого дома
Примерная форма доверенности на покупку части жилого дома
Примерная форма доверенности на право представления члена жилищного накопительного кооператива
Примерная форма доверенности на представительство в ЖСК
Примерная форма уведомления о наличии задолженности за коммунальные услуги
Примерная форма искового заявления о перерасчете платы за коммунальные услуги
Примерная форма искового заявления о перерасчете платы за коммунальные услуги в период отсутствия
Примерная форма соглашения о возмещении материального ущерба, возникшего при ремонте коммуникаций теплоснабжения (на территории участка физического лица)
Примерная форма акта о причинении ущерба вследствие аварии на теплосетях, системах водоснабжения и канализации в жилищном фонде
Примерная форма акта, свидетельствующего о последствиях залива квартиры
Примерная форма искового заявления о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг с нанимателя жилого помещения
Примерная форма искового заявления о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг с собственника жилого помещения
Примерная форма искового заявления о взыскании платы за коммунальные услуги в порядке регресса (истцы и ответчик - сособственники помещения)
Примерная форма искового заявления о взыскании расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (на установку домофона)